皆様こんにちは、さぬきうどん大家です。

前回に引き続き、他では教えてくれない不動産投資術座談会・その4です。

京都在住の参加者によると、BnB(民泊)需要がかなり強いそうで、当初の1部屋貸から4部屋貸しへと提供部屋数を増やし、更に1泊のみはNGお断りして2泊以上の予約のみを受入れているそうです。

一時期より需要は落ち着いて来たものの、日本全体の統計によると前々年比7.5倍、前年比4.5倍のペースで伸びてきているそうで、新たな業種として確立したと言えそうです(さぬきうどん大家も旅館業許可取得済です)。

似た形態にシェアハウスがあり、実際に運営された経験談によりますと、入居者選びが難しいらしく、若い男女狙いが気が付けばおっさんのたまり場に!と言う風で運営に手間暇が掛かりそうですが、シェアハウスの管理人とか愉しそうと思える人には趣味と実益を兼ねて一定の需要がありそうです。

凄い話では銀座のビルを44億で購入し、1000万の小口権利化にして売り出して440分の一の配当にするというスキームがあるそうです。この場合、特定事業会社にして小口化するという手法で、相続税対策にもなるとの事です。小額でも都心不動産投資に参入出来るので興味深い話です。また、金の売買を重ねることで消費税の課税割合を増やすというディープな話もありました。

太陽光については13%で回しているが、今一旨味を感じないとの事でした。太陽光投資については、良いと思う人と今一と感じる人でバラバラで、今一と感じる理由はボロ物件高利回り再生していると太陽光はローリターンで堅実だが地味に感じてしまうとの事でした。ちなみに40円案件は大量に外国が買っているとの事です。

その他、投資先の隣に街宣車ヤクザが居た案件では、丁寧に交渉を重ね、50万渡して退去してもらうことに成功し、結果として投資先が高利回りをたたき出せた事例や、戸建4件で250万の超格安物件取得成功の要因には、レインズに登録も出来ない機械音痴のおばあさん不動産屋がかんでいた事例等、値段のゆがみのある物件がたまに出る事例を紹介してくれました。

また、今の時期、ヘンピ物件は処分していっているとの事で、完全に売り時という相場判断でした。相場についてはブロードバンドや携帯で有名な大会社社長さんが2年前に320億で銀座ビルを購入した際に相続税評価180億位だったのが、現在500億くらいの評価になっているそうです。

最後に入居申込についてですが、やはりチンピラがたちが悪く、物件を見ずに契約しようとしたり、男女で来ているのに女性で契約したいというのは何か裏があるので慎重になった方が良さそうです。

孤独死もよくある事で、美装業者は沢山把握しているそうで、有名アパートは審査が甘いからか孤独死が多そうです。発生した場合、臭いが強烈ですが、対策としてはオゾン脱臭器が強力で、基本一日で臭いは取れるそうです。

以上、銀座ビル2年で含み益180億円や銀座44億ビル440分の一スキーム案件から、お勧めのオゾン脱臭器案件まで、不動産投資と人生のパースペクティブを感じさせる、奥深い座談会でした!