hoikuen   😀 保育園大家の経歴

 

はじめまして保育園大家です。

1回目ですので、自己紹介させて頂きます。

 

仕事は不動産鑑定士(日本/英国)をやっております。某不動産系シンクタンクを辞めて今は都内、名古屋を拠点に日本全国の不動産を評価したり、法人、不動産業者等のアドバイザーや不動産鑑定士のアドバイザーをしています。あと、宅建士試験の講師なんかもしています。

不動産評価の経験としては、ホテル、百貨店、GMS等のオペレーショナルアセット(事業用不動産)の評価や、誰もが知る複合商業施設の評価、証券化不動産の評価、賃料、地代、立退料、底地等いろんな物件の評価を経験しています。

訴訟案件や相続案件等の緻密な技術が求められる案件を得意としていて、現在、国土交通省や国税庁の鑑定評価員等にも委嘱されています。

 

保育園大家?

 自己紹介は以上ですが、ところで、保育園大家って何?って思いますよね。

保育園に子供を通わせているから?なんて思いますよね。

 

その前に不動産投資歴を。

・区分マンション(売却)

・一棟マンション(保有)

・更地駐車場(保有)

一棟保育園(保有)

といった状況です(まだまだ駆け出しですが。)。

そうです!

一棟丸々保育園に貸している物件を保有しております(園庭や遊具とかもあります。)。

保育園(それも認可保育園)を保有しているっていうと驚かれます。私も保育園って売ってるんだー。って最初は思いました。

新築で地主さんが保育園を造るケースはありますが、売りに出ることって稀です。

 

実は、はじめは買うつもりはなかったのですが、保育園は不足していますし、待機児童の問題もあります。保育園の建設が反対されていたりもしています。

 

ですので、社会貢献が少しでもできればなーって思い、保育園のオーナーになってみようかなって購入を決断しました。

 

あっ、もちろん、投資としても99.99%間違いない物件ですが。

 

 購入目線

よく、不動産鑑定士だから投資目線が厳しいだろうとか、購入時のデューデリ(物件調査)をちゃんとやっていそうとかいわれますが、意外とそんな事はなく、損はしなさそうだから買うかーってな感じです。

 

で、不動産鑑定士でもある私の購入基準は①面白そうな物件かどうか、②入口から出口までのトータルで損をしなさそうかで決めています。

 

面白いかどうかって思いっきり主観です(^^;)

 

あっ、でもDSCRLTV5年後、10年後残債、通年のトータルキャッシュ、キャッシュオンキャッシュ、土地値割合等を計算して、トータル的に損しないようにはしています。ちょっと不動産鑑定士っぽい?ところもあります。

 

クライアントから不動産評価を依頼されたら緻密に計算しますが、実は、自分で買う物件は甘―く査定します。

 

何故って?

 

だって自分のつける鑑定評価額より価値の高い(お買い得)物件は今のマーケット(個人投資家が市場参加者のマーケットにおいて)にほとんどないから。

 

じゃあ私が何故買おうとしているかといえば、融資が今の時期は緩いから。というのと、数年後にくるであろうマーケットの下落時に取得できるよう、今のうちに金融機関で実績をつくっておきたいから。あと、金利が低いので儲る余地があるからです。

ちょっと余談ですが、よく表面利回りと調達金利(借入金利)の差をイールドギャップと言っている投資家さんをお見かけしますが、あれは違いますよね。

イールドギャップってキャップレートとリスクフリーレート(国債の利回り)との差です。

 

まー、固いお話は面白くないのでライトにいきたいと思います。

ではまた次回。