このコラムを書き始めたころは、物件の購入秘話などを中心にお話ししようと思っていましたが、そう言ったコラムが多かったこともあり、少し自分の趣味嗜好に走って勝手なことを書いて来てしまいました。もう一度原点に立ち返って見ようと思い、今回は物件購入に関するテーマで少しお時間をいただきたいと思います。

 倉敷

基本は変人。人と違うことをしたい!

 

 元々人の真似や前例が嫌いで、敢えて違う方法で解決することが好きだったこともあり、不動産投資でも人一倍本を読んだりセミナー参加したりして知識をつけて、そこで言われたこととは真逆のことをしようと心がけていました。なので、物件購入の判断では、建物は見た目が悪くて、入居率も低い不人気物件を好んで視察してきました。そんな物件を中心に400棟以上視察して、5年間で5棟の中古木造アパートを購入してきました。

 

最初の購入物件は、第2回のコラムで紹介した通りの見た目ぼろの低利回り物件!!

 

 最初の物件は、本当に見た目が悪く前オーナーのセンスを疑うほどの物件でした。ただ、私には戸建用地として土地を見たときに光るものを感じ、表面利回りは10%程度でしたが純粋に土地の評価で購入を決めました。と言っても購入前に前オーナーの許可をいただき、基礎の状態、外壁の水分含有量等を事前に検査し、リフォーム費用を考慮していたことは言うまでもありません。この物件購入でお付き合いした銀行は、減価償却の終了した木造アパートにも20年の融資を付けてくれましたが、相当な頭金を準備しました。不動産投資の最大の利点である融資によるレバレッジを、ある意味敢えて否定した物件購入ですよね。

※本物件の利回りが低い理由はいくつもありますが、用途地域が第1種低層住専で  あることを付け加えておきます。

 

2棟目は、偶然自宅近くで売り出された安普請の物件(表面利回り12%)

 

 偶然、自宅の近くで売り出された物件が比較的高利回りで土地も高低差なしの整形地。ただ建物が安普請で、近隣には同じシリーズの空き室だらけの物件が乱立している激戦区。想定家賃では入居付けが厳しくて、普通はどうしようか迷う物件ですが、これも戸建用地としての出口が見えたので即買い付けの申し込みを入れました。驚いたことに、こんな物件でもすでに2組の申し込みが入っていました。人と違うことをしているつもりでも実はそうでもなかったということに改めて気づかされた日でもありました。幸運にも1番手、2番手の融資が下りず3番手の私が購入できることに。これは単に運でしかないですね。資金については、1棟目購入時にお付き合いの始まった銀行に融資をお願いし、この物件にも20年の融資を付けていただきました。ただ、やはり相当額の頭金を準備しました。

 

3棟目は、横浜市内で表面利回り16%の建物に問題ありの物件!!

 

 この物件は、ランドマークタワーがよく見える小高い丘に建つ木造アパートですが、建物に問題があり一般には購入対象から外れる物件でした。しかし、私にはやはり戸建用地としての出口がはっきり見えたこともあり、購入しました。2棟の物件購入の経験をもとに幅広い銀行とのお付き合いが必要と判断し、色々な金融機関との交渉を本格化したのもこの時期です。ここからは、私の個人的属性と銀行の融資基準がマッチしたという以外にありませんが、築20年を超える木造中古アパートにフルローンが付いた物件でもありました。金利も1%台でかつ固定金利です。もしこの物件が、更地で戸建て用地として売りに出されていたらとても手が出せる価格ではなかったと思います。

 

こんな物件を、相当額の頭金まで準備して買い進めて経営として成り立つのでしょうか?

 

 って、思っている方も多いでしょうね。ただ、こんな物件でも、結果として入居率95%で平均表面利回り13%を維持しているので、経営的には成立しています。

私の方法には再現性も普遍性もないと思っています。ただ、今回のコラムで一つだけ強調したかったのは、「その物件が、戸建用地として出口が見えるかどうか」だけです。

 

 本日もお付き合いいただきありがとうございました。賢明な皆様は、アパート経営が成立しているのと成功したのとは全く別物と言うのも理解されていると思いますので、そのお話はまた別の機会に!

 倉敷1