私の失敗談を暴露しちゃいます！

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

 

今日は、休日出勤（？）です。
カビだらけの風呂のコーキングを張り替えしてきました。
コーキングガンとマスキングテープを武器に♪

キレイなコーキングに変わるとさっぱりしますね。あとは、早く入居者が決まることを願うばかりです。

 

 

さて、今日のお題は『私の失敗談を暴露しちゃいます！』ということで、またまた恥をさらすシリーズです(笑)

 

今日の失敗談は、相当ひどいです・・・

偉そうに書いてきたことを覆すかのような鮮やかな失敗ぶり♪

 

舞台は、5棟目のアパートを購入した時にさかのぼります。

そのころは、まだ収益物件の利回りが高い優良物件をみつけるのも楽な時期でした。でも、どんどん値段が上がっていく時期でもあり、少し焦り気味。

しかも、プライベートな問題でも焦り気味でした。13年勤めた会社を辞める決断をして、『最後に、あと1棟購入してから辞めるぞ！』という気持ちもあったからです。融資属性が良いうちに、もう一棟買ってしまいたかったという焦りがありました。

 

何度か埼玉のアパートを購入しようと思って、買付を入れるも空振りが続いた中で東京の1億円規模の物件を買うことにしました。過去最大規模の物件です。

事前の調査で優良物件であることは分かりましたので、買いたい気持ちが高まり、、、更に焦ることになります。

しかし、そこをグッとこらえて指値交渉！

見事（？）4百万円程度の指値を通して、売買契約を締結することになりました。ここで、気持ちは更に焦ります。

『売主の気持ちが変わらないうちに、早く売買契約を締結しないと！』

という感じで。

 

そして、大事なことを忘れちゃいました。

この売主さんは『個人』でした。それにもかかわらず、売買契約書の中で建物価格の比率を上げてもらう交渉をしませんでした。。。。

その結果、著しく低い建物価格で売買契約書を締結してしまったではないですか！

大失敗です！！！！

 

昨日までのコラムで偉そうに書いてきたことは、いったい何だったんだ！？
というくらいの見事な失敗ぶりですよね♪

そのメリットを知らなかったわけでもないのに、交渉するのを忘れて売買契約を締結してしまいました。

 

その影響は？

その結果として、1億円規模の中古木造アパートにもかかわらず、、、、

建物価格は500万円しかありません。

 

まぁ、この取引では土地値だけでも1億数千万円するような状況でしたから、建物価格が０に近い実態ではあったわけです。それでも、築25年くらいの状態の良い中古アパートで建物価格が５％の価値しかないというのは少なすぎです。

もし、建物価格を1500万円としていたなら、購入後4年間のキャッシュフローが大幅に違ってきます。

 

建物価格が1500万円と500万円で1000万円の差が出てくるということは、
4年間に渡って計上できる減価償却費も1000万円の差が出るということです。

 

この結果、、、、

年間375万円の減価償却費を4年間に渡って計上できていたはずが、
年間125万円の減価償却費になってしまったのです。。。。

税率３０％だと仮定したら、
キャッシュフローとしては4年で300万円もの悪化要因となります。

 

5棟目を購入した時期は、キャッシュフローに余裕がある状態でした。このため、大きな問題となりませんでしたが、大失敗であることには変わりません。

 

 

まぁ、交渉をしていたとしたら成功していたかどうかは分かりません。
ダメだったかもしれません。

ただ、交渉をしていないという事実はダメダメですね。
いくら焦っていたからといっても。

 

ただ、物件を買えなかったよりは良かったです。
優良物件なのに、こじれて買えないのはもっと最悪ですから。