こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。

前回は購入前の損益シートの大公開でしたが、そんな苦労して購入した物件の

実際の損益はどうだったのか！？　今回は 具体的な数字を公開いたします！

 

楽待さんのiPhoneアプリ

嫁がとうとうガラケーからiPhoneに変えました！（わたしは随分前からiPhoneですが）

後期高齢者になった義母は　いつのまにか通販でAndroid　Tabletを買い、

「これってネットで何でも出来るんでしょ！？」　ですって!

  （まじ‥ですか！？　メールしか知らないのに………　(^_^;)）

……世の中、猫も杓子もスマホ・タブレット時代になってきたようです……

 

そんな時代に合わせ、楽待さんも物件検索用のiPhoneアプリを出されました。

（ふむふむ、やりますね～）　　で、早速使ってみました……

 

メニューボタンで物件検索やお気に入りなどが表示されます。

検索条件は所在地、種別、利回り、価格、構造、などなど‥

これだけあれば条件は十分ですね～　物件数も19000件、Ｗｅｂとほぼ同じです。

検索スピードも速く、サクサク軽快です。

物件の詳細表示で、地図を表示したり、仲介業者さんへのメールや電話が

できたりというのはとても便利です。　iPhoneならではですね～～

「利回り」というちょっと珍しいメニューがあるのは嬉しいかも……

その地区ごとの平均利回りを確認することができます。

GPS機能を活かして、今いるエリアの物件の検索もできます。

物件調査の時に、近隣相場などの確認なんかにも使えそうですね。

 

ただ、検索条件の保存はできますが、再度呼び出しての条件修正や表示後の

２次絞り込みは出来ません………　　(>_<)

この辺はぜひ改善して欲しいですね～～　　その他メニューに「ご意見・ご要望」が

ありましたので早速投稿しておきました。　(^∇^)

まだV1.1なので今後の改善に期待！！　ですね。

どんどん使って、みんなで要望を出して、便利なグッズにしちゃいましょう！

　　楽待さん　　　　　グッ・ジョブ！

　　　　　　　　　　　 

iPhoneは物件調査の必需品

こんなiPhoneですが、実は随分前から不動産投資家仲間では物件調査の

必須アイテムと呼ばれています。

投資アカデミーで物件調査時のお役立ちアイテムを習いましたが

その殆どがiPhoneで代用できました！！

カメラ、メモ帳、ストップウォッチ（徒歩時間の計測）………

それになんと言ってもＧＰＳマップ！　住所さえ分かれば物件確認できます！

ちょっとビックリしたのはコンパス機能が標準で付いていること、

物件の方角が分かります！　　ほほぅ～南西向きですね、朝は少し暗いのかなぁ～

（iPhone5になって地図がダサダサになったのには参りました………(ToT)）

欲をを言えば日本語入力と辞書機能はもう少しなんとかして欲しいんですが……

　ええ……、どうせ極東のローカルな言語ですよね……Ａｐｐｌｅさん！！　ぐすん……

スマホの基本、複数のメルアドの使いこなしにも随分助けられます。

未だガラケーの皆さん、そろそろ踏ん切り時かも………？？

 

iPhone片手にぜひ効率よく物件調査に励みましょう！

１００件見たら、買付申込が１０件、うち融資付が３件、決まるのが１件、ともいわれます。

こんな孤独な物件調査に疲れたら………Facetimeで家族とお喋り

なんてのはどうでしょう？……気分転換しながら頑張ってください！

　　　　　　　　　時にはいい物件を神頼み！？？

 　　　　　　　　　　　

３棟目の損益は！？

そんなこんなで、３棟目を購入した訳ですが（(1)～(4）を参照）

はたして予想通りの損益になったんでしょうか？？

じゃーーん！　２０１２年の結果がこちらです。

 

賃貸収入　：　４６６万　（当初15％空室想定　　４８４万）

実質利回り：　１０．６％（当初15％空室想定　１１．０％）

税前利益率：　４１．６％（当初15％空室想定　４７．５％）

年間ＣＦ率：　　１．９％（当初想定　２．２％）

ＲＯＩ　　：　３１．９％（当初想定３９．０％）

（前回公開の損益シートはもうダウンロードしてもらえました？）

 

う～ん。　悪くはありませんが、現実は厳しい……ってことでしょうか？？

（誰ですかぁ？？　　たいしたこと無いね、って言ってるのは！）

一番苦戦しているのは、何といっても客付け（空室率）です。

空室率想定は、15％でいけるかな、と踏んでいましたが……そうは問屋が卸しません

やはり地方の供給過多は厳しく、満室が長続きしません。

春先に３室位バタバタと空いて、慌てて管理会社と対策を協議します。

募集条件等を見直しながら、すぐに２部屋位は決まるのですが

なぜか最後の１室に妙に時間が掛かります……内見もだんだん減るような…？？

満室率90%はキープしたい所ですが………

（少し埋まると管理会社さんの力の入れ具合がトーンダウンするような気がするのは……

気のせいですよね！？？　きっと……）

遠方のため、たまにしか打合せを持てないのもつらい所です。

 

共坦が入っていますのでＲＯＩが良いのは当然ですが

やはり４年程度で投下資本が回収できるのは嬉しいですね～～

年間ＣＦ率実績１．９％！　というのはまずまず納得できるレベルです。

みなさんの物件は、どうですか？？

 

税前利益率がやたら高い割にはＣＦ率がさほどでもないのは

デッドクロス物件だからでもあります。

（誰ですか！？　それ何？って言ってるのは？？　廊下に立ってなさい！　(^∇^)

デッドクロス位は勉強して投資してくださいね）

一般的に、税前の見かけ利益が多い割に、ＣＦが少ない（減価償却が少ない）

デッドクロス物件は避けた方がいいと言われますが、わたしはちゃんと

ＣＦが出ればそれもアリ、と思っています。

元本返済が多いということは、その分不動産という現物資産を貯金している

とも言えるからです。　（その価値は市況に左右されますが…）

　　　　　　　　　　　

 （この辺の考え方は購入前の方には少し難しいかもしれません………そのうち書いてみたいと思います）

 

はてさて、相続税の圧縮は！？

さて、元々の目的だった相続税の圧縮効果はどうだったんでしょうか？

　（ひょっとして第１回目の話なんて忘れてますｗｗ？？？）

新相続税率で計算すると、税額圧縮効果は　４００万～　でした………

あれっ！　以外と少ない！！

実は固定資産評価額並で安く購入したために、購入価格との価格差が

あまり開かず、この程度の圧縮に終わったようです。　仕方がありません。

先祖代々の土地を維持しながら資産を増やし、圧縮は出来た訳ですから良しとしましょう。

保険の活用など次の作戦を推進しなきゃ！　ですね……　(^_^)v

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

次回から別のテーマにチャレンジすることにいたします。