皆様ご無沙汰しております。

保育園大家です。

前回の続きです。結構マニアックですが・・・

 

所有権って何?

不動産を利用したい(賃借)、持ちたい(所有)ということはどうやったらできるのでしょうか。

戦国時代なら、戦に勝って領土を広げることができました。今は当然にできません。不動産を所有するには、買う、貰う、相続する、時効で取得する等の行為によって取得できます。中国では土地を借りることはできるが、所有できないといった話を聞くように、一般の人が所有できない国もありますが、日本では憲法第29条で財産権(所有権)が保障されているため自由に所有できます。ただし、正当な補償下で道路買収等によって制限をうけたりはします。

 

所有権って何でしょう。民法第206条に法令の制限内において自由に使用・収益・処分する権利としています。

ある人が土地(農地)を取得したとします。つまり、所有権を取得しました。その土地に自社ビルを建てようと考えました。役所に行って聞いたら、そこは市街化調整区域内の農地だから農地法の規制がかかりますので建物は建てられません。と言われてしまいました。これが法令の制限をうけることなのです。不動産は沢山の法令の影響下にあります。それは都市計画法であったり、建築基準法であったり農地法、土地区画整理法等で、所有権は多くの制限の下で、使用し、収益し、処分する権利なのです。

また、民法207条には、土地の所有権は法令の制限内において、その土地の上下に及ぶとあり、地下にも所有権は及びます。ただし、大深度地下の公共的利用に関する特別措置法によって、地下40m以深、基礎杭の支持基盤上面から10m以深のうちのいずれか深い範囲で、補償なく所有者以外の人が使用できます。リニア中央新幹線も大深度地下にトンネルを掘ることによって損失補償費用をカットするようです。

以上みてきたように、不動産を所有したいと思ったら、自由に使用できるのか。自由に収益をあげられるのか。自由に処分できるのか。といった視点を持つことが重要です。それらが自由にできないということはその不動産の価値が毀損しているということです。

 

具体的にどういうケースかというと、代表的なのは、底地です。他にも、河川法の影響をうける堤外民有地なんてものもあります。

底地は借地権の付着している土地部分です。簡単に言えば、貸している土地です。借りた人が建物を建てて使います。

底地は借地人から地代を得られますが、自由に使うことはできません。都内ですと、底地を更地価格程度で売っていたりします。地代がすごく高いならいいのですが、通常地代は低いです。このような場合に、土地の所有権を得られるからといって、周辺の取引価格(更地価格)で買ってはダメなのです。