内本です。最近バタバタしておりましたが、全空物件のその後と近況などを紹介したいと思います。

全空物件のその後

3棟一括物件はどうなったか

半年前の5月下旬に松戸市に元社宅の3棟一括物件を購入しました。購入時の状況は以前のコラム等を参照ください。

3棟の内訳は3LDK20室、1K18室、倉庫(事務所)4室です。元社宅の状態から引き続き住まれていた方は1K1室です。

それが今では1Kは9割、3LDKは5割と全体で7割ほど埋った状態です。

 

客付けのスピード感

2年前にも松戸市に3LDK18室、我孫子市に1K32室の全空物件を購入して再生した際は、3LDKは3ヶ月で満室、1Kは半年で満室になりました。

このとき3LDKの募集時期は繁忙期と重なったので客付けは順調でした。今回の3棟一括物件は閑散期での募集で苦戦しましたが、それでも時間をかければ満室が見えてきました。

客付け会社様からも「良いペースで埋ってきて、もうじき満室ですね」と言われています。

全空物件をどのように再生したか

 

全空物件の工事手順

3棟一括物件をどのような感じで工事したかというと

1.共用部など外観を清掃(とりあえず見栄えをよくする)

2.キレイな部屋を原状回復(ハウスクリーニング+エアコン交換)

3.並行して設備メンテナンス

防犯カメラ・光ネット設備設置、消防点検、貯水槽清掃、雑排水管清掃

4.傷んでいる部屋を原状回復(上記2+クロス・CF張り替えなど各種修繕)

5.大規模修繕外壁塗装、屋根塗装、共用部塗装

6.倉庫(事務所)改修工事

上記の手順で工事をしていっています。

 

大規模修繕工事について

上記1~3までは1~2ヶ月で完了、4の傷んだ部屋も含めて夏頃には原状回復工事は完了しています。

で9月に入ってから、外壁塗装・屋根塗装などの大規模修繕工事に入っています。

 

大規模修繕中

 

 

 

 

 

 

先日見に行った際は3棟とも外壁塗装はほぼ完了していて、11月中には完成しそうな勢いでした。

共用部なども塗装されており、今までとは様子が変り、なんてキレイなマンションという仕上がりになっていました。(塗装をすると見栄えがかなり変ります)

 

次の展開ートランクルーム施工

さらに新しい展開

11月になり、大規模修繕工事の目処もついたことから、今度は11月には倉庫(事務所)の改修工事を実施しています。

1階部分をトランクルームに改装しています。

 

トランクルーム10区画

 

 

 

 

 

 

 

 

もともとは70平米弱の居室で、スケルトン状態で事務所・店舗利用のテナントさんに貸そうかと思っていましたが、トランクルームの需要がありそうなので、自分で改修して募集しようと思いました。

上記は1区画3.1帖程度で、室内・空調あり(エアコン・換気扇)で月額7千円+税程度で貸し出し予定です。

駐車場1区画程度の賃料ですので、3棟の居住者や近所の方などに需要があると思います。

もう1タイプ、62平米程度の部屋があり、こちらは4区画作り、1区画7.5帖~9.5帖ですが、月額1.8万円+税程度で貸し出し予定です。

 

トランクルームの可能性

トランクルームのポイントは立地・空調・セキュリティだと思っています。

 

トランクルームの良いところは、

1.原状回復工事が必要ない

2.セキュリティ・空調対策をしていば、ほぼクレームはゼロ

3.一度満室になればほぼ不労所得

4.太陽光とは異なり、それなりの資産として評価される

5.店舗・事務所だと立地がイマイチでもトランクルームなら募集できる

ということころでしょうか。

 

トランクルーム工事

 

 

 

 

 

 

 

 

上記は工事当初の写真で現在工事をすすめているところです。

11月末には完成予定で楽しみです。

 

うまくいっている時ほど次の展開を考える

上記のトランクルームなど、自分の所有物件の新しい活用方法ですが、自分のビジネスがうまくいっているときほど、新しいビジネスなど次の展開を考える必要があると考えています。

そうはいっても私の本業は不動産賃貸業なので、12月~2月に2棟くらい買えるよう、物件探しを進めて行きます。

引き続き頑張っていきますので、よろしくお願いいたします。