みなさん、こんにちは

今週は1週間がとても早かったものぐさ大家です

土曜は大家仲間での忘年会、日曜は戸建て物件の契約と新築案件の打ち合わせと、今週末も予定いっぱいです

確定申告の用意や年賀状作りはいつやればいいんでしょう・・・

サラリーマン大家は辛いよ、です 

 

 

ドキッとさせられた記事

 

さて、最近、タイトルで取り上げたような、ドキッとするタイトルの記事を雑誌やネットでよく目にします

本当にパニックは目前なのでしょうか?

 

 

バブル崩壊まであと2年?!

 

「不動産バブル大破裂」とのタイトルを関したネット記事は、急騰している東京の不動産価格が、オリンピック前に暴落するとの予想を記しています

根拠としては、アベノミクスの失敗や非正規雇用増による所得の低迷、2013年から14年にかけて東京の不動産を買いあさった中国人富裕層による5年間の短期譲渡期間後の売り浴びせなどを挙げています

その上で、都心物件の値崩れは2018年にも起こるとし、これからローンを組んで不動産を買うことは「自殺行為」と断じています

 

 

業者にいいようにカモられた高属性の人々!?

 

一方、「自己破産する家主が増加」という某業界紙の記事は、不動産投資に手を出した医者や外資系企業勤務者といった高所得者が、条件の悪い物件を買って破産しているという趣旨でした

年収2000万円といった超高属性の人が、融資を得られるからといってイマイチ物件を高金利で次々に買い、破産しているとか

一例として挙げられていたのは、計85000万円の収益物件を購入したが、空室が増えて毎月100万円の赤字となったというもの

すべて売却しても2億円の借金が残ることがわかり、弁護士を紹介してもらって自己破産したというものでした

 

 

ずぶずぶ融資によるバブルが起きているのは事実でしょう

 

たしかに、現在の都会の不動産相場はバブルなんだろうなと思います

東京だけでなく、京都や大阪でも、利回り5%台の中古物件が珍しくなくなっています

新築物件を建てようと土地を探しても、駅近のまとまった土地は、ここ数年でいっきに値が上がってしまっています(この部分については、あくまでも私が対象としている大阪市内や神戸市内などでの話ですが)

これまでに何度か触れていますが、海千山千のベテラン大家さんの多くは、「今は買い時じゃない。売り時だ」と話しています

 

また、もう一つの記事がとりあげているように、融資がゆるいからといって安易にローンを使った不動産投資に手を出してた人が少なくないのも事実です

かくいう私も、その一人といえるでしょう

数日前にコラムで取り上げましたが、参入したもののうまくいかずに撤退するんだろうなと思われる、少し高めの値付けの築浅(築2~5年程度)物件を、最近ちょくちょく見かけます

登記を見ると、オーナーは個人で、某4・5%銀行あたりの抵当権がついており、いくら新築物件だからといっても少しやりすぎ気味なレントロールの家賃設定などから、現在、オーナーが置かれているであろうお寒い状況が透けて見えます

 

 

ただ、記事にあるほどの危機的状況が大家にふりかかってくるかどうかは疑問

 

規模の大小はともかく、不動産バブルが起きているのは事実ですが、ネット記事に書かれている「かつて経験することがなかったタイプの崩壊」になるかというと、首を傾げざるをえません

 

また、融資を受けた高属性投資家が続々破産しているというもう一つの記事に関しては、いっそう疑問を感じます

破産の呼び水となったのは融資のゆるさだというのが論旨ですが、融資が緩いといっても2種類あります

「どんな物件でも簡単に貸してくれる」というものと、「低金利で貸してくれる」というものです

問題となるのは、「低金利」という部分ではなく、「なんでも簡単に」という部分を使って投資した人です

問題を抱えた物件を、3%や4%といった高い金利で買ってしまうと、たしかに苦しくなるリスクは大です

しかし、ズブズブ融資を使っているといっても、低金利で資金調達しているのであれば、自己破産に至るほどの深刻な状況には、そうそうなるとは思えません

ましてや、記事に書いてあるような超高属性の人であれば、多少持ち出しが出ても耐えられますし、耐えている間に元本が減っていきます

例に挙げているような、月額100万円の持ち出しで医師がすぐさま自己破産というのは、よほどまずい物件をつかまされたか、不動産以外の収支に問題をかかえていたかといった、レアケースではないかと感じています

 

 

必要以上に恐れる必要はないが、一笑に付すべきものでもない

 

バブルがはじけても、きちんと収支が回っている物件を所有している大家さんにとっては、再び相場が上昇してくるまでの間、売ることが難しいというだけで、それほど恐れることはありません

物件価格の低迷期には、きちんと家賃からキャッシュフローを得ながらローン返済を進め、残債を減らしながら、再び「売り場」が来ることを待てばよいだけです

ベテラン大家さんの中には、ここしばらくの高騰相場で所有物件を売却して現金化し、バブルが崩壊して物件が価格が安くなる「買い場」で、自己資金を大目に入れて割安物件を手にしようと、虎視眈々とその時を待っている人も少なくありません

 

株式投資でも同じですが、周囲のお祭りムードにのせられて、上がりきったところで買い、急落にびびって安値で売ることをしていては、絶対に勝てません

 

不動産投資の場合、売買時期だけでなく、物件の良し悪しや、融資条件、管理の内容など、様々な条件が合わさって、勝ち負けが決まってきます

 

こういった記事も参考にしつつ、必要以上に恐れることも、あなどることもせず、冷静に状況を見極めて投資戦略を練りたいと思います

 

本日も駄文、長文にお付き合いいただき、ありがとうございました