皆さん、こんにちは!小林尚美です。

暮れも押し迫ってまいりました。イベント事の多いこの時期、皆さんいかがお過ごしでしょうか?

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今シーズンは雪が多いようで、個人的には年明けに行く、温泉&スキー旅行が楽しみになってきました♪

さて今日のテーマは、「アパート売却で譲渡所得が〇〇〇〇万円に!?どうする節税?」

以前にもこのコラムで、私が5年間所有した東京のアパートを、今年売却した件をご紹介させていただきました。

ちょっと訳アリの相続物件でしたが、大幅値引きしていただきキャッシュで購入。

当初から、5年後以降に土地として売却すること!という出口戦略を立てました。この作戦を最短で実行したことになります。

この売却により私の投資用の資金は見事に倍増しまして、3か月後にはもう少し規模の大きい物件をまたキャッシュで購入。

という具合に事業展開中ですが、喜んでばかりはいられません。

このままでは税金が凄いことに~!?

キャピタルゲインが大きいと税金も凄い!?

安く買って、高く売る!!これ、理想的ですよね。しかしキャピタルゲインが大きいと、税金も凄いのです!

もちろん、ある程度計画的に売却しましたので、押さえるところは押さえてあります。

その計画とは、以下の2つの条件を死守することでした!

平成21年及び22年購入の特例を使うこと!

まず、この物件は平成22年の購入なのですが、譲渡所得の計算の上で特例が適用されます。

平成21年及び平成22年に購入した土地等を、所有期間5年を超えて譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から1,000万円を控除できます。

5年以上の長期保有で税率を下げること!

逆に言うと、間違っても5年以内に売却などできない物件だったのです。5年寝かせて売却するときは、長期保有で税率が下がるというプランです。

という事情で、この特例が使える最短の今年のお正月に決済しました。

この2つの前提条件だけでも、譲渡所得に対する税額は大きく減額されますので、絶対に守らなければならない条件でした。

譲渡所得ってどうやって計算するの?

ところで譲渡所得って、どうやって計算するかご存知でしょうか?

シンプルに考えると、売った時の金額から買ったときの金額を引いた額がプラスになったら譲渡所得になる!

これは間違いないのですが、計算のもとになる価格は、単純に物件価格ではないのです!

購入時の取得価額に含めるものや、売却代金から差し引ける経費なんかもあり、かなり複雑なのです!!

まず、譲渡所得とは、次の計算式に当てはめて求めます。

譲渡所得=売却代金-取得費-譲渡費用
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

特別控除は、私の場合上記でお話しした通り、1000万円の控除が適用されることになります。

ここでポイントになるのが取得費譲渡費用です。

取得費とは?

少々ややこしいのですが、取得費の計算はその物件を購入したときに遡ります。

先週のコラムでもご紹介したのですが、まず取得価額を計算する必要があります。

取得価額は、物件価格に仲介手数料や固定資産税清算金などを、上乗せした金額です。

そしてこの取得価額から計上済の減価償却費を引いたものが、取得費になります。

取得価額=物件価格+(仲介手数料、固定資産税清算金など)
取得費=取得価額-計上済の減価償却費

譲渡費用とは?

譲渡費用は、売却のためにかかった必要経費みたいなものです。
譲渡所得を求める際に、差し引くことのできる費用で、私の場合は以下の項目が当てはまりました。

・仲介手数料
・登記費用(司法書士報酬含む)
・売買契約書の印紙
・測量費用
・建物の解体費用

建物の解体をしたこともあり、私は合計300万円ぐらいになりました。
これらを譲渡費用として差し引くことができます。

実際かかった費用なので当然といえば当然ですが、この譲渡費用と特別控除の1000万円によって所得を抑えられるので、少しほっとしました。

その他、私は不要でしたが、立退料や契約の違約金なども譲渡費用になります。

 

あとでくる税金のことも考えて、自分なりに売却の方法やタイミングは計画的に実行したつもりですが、その他、駆け込みでやった節税対策として、

小規模企業共済に加入し来年分まで前払いしたり、ふるさと納税したり、国民年金の前払いなど。

年末ぎりぎりの悪あがきは、前々回のコラムでご報告したとおりです。(笑)

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ということで、私もなんとかこれで安心して年を越せそうです。皆さんもどうぞ楽しい年末年始をお過ごしくださいね!

 

それでは次回まで、お元気で。