こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。　わたしが遅い

不動産デビューながら身をもって感じ、同じシニアの方に不動産投資を

ぜひお勧めしたいと思っているその訳をご説明したいと思います。

（特にわたしと同じような平凡なサラリーマン生活を送っているあなたに！です）

 

セカンドライフへの心構えとは

ご存知の方も多いでしょうが、総務省の家計調査によると世帯月収の平均は

28.6万円で、夫婦二人が平均寿命まで生きると仮定すると

60歳以降の必要家計費総額（セカンドライフ資金というらしいです）が

約9600万円なんだそうです………　　　(´Д` )

（少しゆとりある生活、という水準では月約36万円、なんと１億2000万円ほど！？）

 

無論、その全てを自分で賄う必要は無く、公的年金による支給が約6000万円

ありますので、差し引きすると不足額は3600万円となります！

とりあえず最低限の目安としてはこれだけ用意すればいい訳です。

団塊の世代であれば、退職金を含めてこの位の貯蓄はあるのかもしれません……

ただ、増税傾向は確実であり、年金もどんどん減らされることは間違いありません。

まして自分や親の、病気や介護の心配を考えると………

できうるなら、ぎりぎりの生活ではなく、「ゆとりのある生活」が

いいですもんね～～

そう考えると、経済的心配の無い人のなんてほとんどいない、ですよね！？

 

経済的不安感だけではなく、人生観においてもどうやら曲がり角にくるようです。

保険会社なんかがよく説明するライフプランの考え方によると、５０～６０代にかけては

それまでの恋愛、結婚、子育てといったがむしゃら（？）な人生から、

人生の残された時間を意識するようになり、自分の人生を再評価するという

再評価段階に入ります。　いわば自分探しへの旅立ちですね～

思い当たりますよね……？？

（おれのサラリーマン生活は何だったんだろう…　ううっ…寒い……）

　　　　　　　　　　　 

更に６０代を進むと、今やるしかないという自己革新意欲とともに解放段階

になります。自己革新と挑戦意欲が芽生えるようです。

急に昔のバイクを引っ張り出したり、バンドを始めたり……あれ、です！

（頑張っているおっさんも悪くないですよね？？）

 

そして、その二つの根っこにずっしりと横たわるのが健康面への不安です。

この時期は健康面での個人差がかなり出てきます……高血圧、血糖値……

つまりシニア以降の関心事とは経済と生きがい、そして健康なんですね～

そういえば最近、ウォーキングしてるとかマラソンとか、万歩計とか

やたら増えたような気がします………

（楽しみとしては子供や孫の成長、なんてのもありますね）

 ３つの課題への解決策

これらの課題に対し、実は不動産投資はとても役に立ちます！

みなさ～ん　解決策の第一候補としてぜひ考えてみてください。

（これは自分で体験してみての実感です！）

少し、大げさかもしれませんが………　人生が変わりました。

 （ここでコラムを書いていることなんかも全く予想外！！）

特に経済基盤と生きがい基盤作りにはピッタリですよ～

（物件見学に意外と歩くので、健康にもいいかも……！　あれれっ！全部解決？？）

 

経済的基盤作りに関してはなんとなく理解して頂けると思います。

逆に怪しげなマンション投資の勧誘や、バブル崩壊後の悲惨なイメージがあり

怖いとか、リスキー、というイメージを持つ方も多いかもしれませんね。

あるいは、高額すぎて自分には無縁、関係無い、と思ってはいませんか？？

わたしも2010年まではそう思ってました………

　　　～普通のおっさんサラリーマンでも始められました～

 

不動産のここがお勧めだなぁ～と思う理由は

１）特別な資格が不要で、市場も広大で参入障壁が低く、誰でも始められる

２）サラリーマンでも運営が可能なアウトソーシングがシステム化されている

３）ある程度の確率で成功できるノウハウが存在する（と思います）

４）自己資金の多寡、個人の状況に合わせた多様な戦略が取れる

という点にあります。

（この辺は色んな本に書いてあるので今更ですが……）　少し、ご説明します。

 

まず士業のような難しい試験はありませんし、物件を取得した瞬間から

あ～ら不思議、りっぱな大家さんの誕生です。

又、地方、都会それぞれの市場があり、戸建・アパート・マンションと

タイプも様々に数え切れない物件があります。その分戦略も多様です。

住居という普遍的な、そして身近なニーズに支えられているのもいいですね～

 

アウトソーシングが確立していることもサラリーマンには嬉しいところです。

土日だけの活動でも運営できる管理会社の体制が整っています。

株やＦＸだと人任せにすることはできませんし、かなりのハイリスクとなります。

（机の上にしがみついてトレーディングするのは現実的ではありませんよね）

満室を維持できていれば、ホ～ントにすることがありません。

ただ、ひとたび空室が発生すると、やることは山積みです。きちんと対処しなければなりません。

（ちゃんと日々勉強しながら活動…決して不労所得ではありませんよ！）

不動産投資で悠々自適～　なんてのはダメです！

　　　　　　（ここ試験にでます）

 一般的には金額が大きいのでレバレッジを利かせてローンで購入していきますが、

その場合一定の自己資金が必要になります。

ほらやっぱ貯金がいるんじゃん！　おれ、無いもんね～　って言ってる方！

大丈夫です！　無いなら無いなりに

「築古戸建リフォーム作戦」とか、色々戦略はあります

又、そもそもローン組むのが怖い方も多いと思いますが

（住宅ローンしか知らないですもんね～　　わたしもとても怖かったです！）

いい借金、悪い借金があるってのを知るだけでも抵抗感はずいぶんと違います。

（しかも返済してくれるのは、入居者さんなんですｗ　　感謝！）

それぞれのリスク許容度に合わせて、時間をかけるか、資金を投入するか

リスクを取ってレバレッジを利かせるか！　　なんですね～

 　　　　　　　　　　　なっとく！

実は低金利の今がイールドギャップとしての不動産投資を狙える時なんです。

 当然ながらの注意点

無論これだけなら、大家さんみんな成功者！　なんですが

そんな簡単にはいきません。　ごめんなさい…注意点もしっかりあります。

 

１）.構造不況業種であること

これは残念ながら間違いありません………　　(ToT)

２００６年に日本の人口はピークアウトしてますし、

世帯の単身化に伴い伸びていた世帯数もいよいよ２０１５年にピークアウトです。

空室率はどんどん高くなっていきます。

埋まる部屋と埋まらない部屋の差が大きくなっていくと予想しています。

埋まる部屋であり続けることと、ある程度の空室にも耐えられるように

安く買うことです。　バブルの時期は空室は無かった代わりに物件が高騰して買うのが

難しかったようです。　何時の時代も問題はあるってことですね～～

２）.ハイレバレッジによる破綻リスクがあること

不動産の特徴としては、やはりなんといっても金額が大きいです。

何千万とか億単位の買い物になります。

安全に運営するには自己資金30％を用意しましょう、と言われますが………

　　そんな貯金があったら苦労はない！！　っちゅ～の！

（そんな買い方早くしてみたいっす………　(>_<)　）

こちらも特効薬はありません。

今、２億位のローンがありますが、もっと借金したいと思っています！

慣れると全然気になりませ～ん　　ほ・ん・と！

ただ、絶えず純資産比率（自己資本比率）には注意しています。

　　　　　（ここも試験にでます）

現在３３％程度ですが、まずは５０％を超えることが目標です。

そこを超えれば、かなり安全圏と思っています。

間違っても債務超過になっちゃだめです！！

（今でこそこんなこと書いてますが……１９９９年に住宅ローンを組んで

新築マンション買っちゃいました！！　　あぁ…懺悔…　今なら賃貸併用に

してると思います………）

 　　　　　　　　　　

３）.一定の成果が確認できるまでが５～１０年と長いこと

ここは勘違いしないように日々自戒しています。

実は、不動産投資は最初が一番儲かって、段々悪くなっていく傾向があります。

買ったらアガリ、ではありません。

原因は減価償却や新築プレミアム、そして競合などです。

 

毎月、自動的にキャッシュフローが生まれるととてもいい気分になります。

通帳の残高も増えていきます………

ただそのキャッシュは日々老朽化していく物件の対価であることを

忘れてはいけないと思います。

１０年経って売却を含めて、どんな出口が取れるか………

そこで初めて、その投資の最終評価が出ます。

それまではあくまで途中経過です。

物件購入時には、向う３０年間の損益シュミレーションを作成しています。

どんな出口が取りうるかあらかじめ考えておくためです。

（わたしも日が浅く、決して「成功した」わけではありません）

 ご一緒に………

総括すると　不動産投資とは

不勉強なコンペチター（大家さん）がとても多く、古い遅れた業界なので

ちゃんと日々勉強して努力すれば、経済的見返りを獲得できる可能性が高い。

ってことです！　（あぁ試験の答えを言っちゃいました………）

（誰ですか、それってどんな業界でも同じジャン、って言ってるのは？）

 

結果が出るまで長丁場ですが………

５０才から始めても６０才まで１０年ありますので丁度いいタイミングです。

５５才の方は？　って？　　　う～ん、少し急ぐための戦略が必要かも………

（この辺は次々回の予定です）

 

どうですか、少しは「やってみよう」と思ってもらえましたでしょうか？

チャレンジしてみる価値はありますよ！

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

次回は、やってみて分かった意外なメリット！！　生きがい基盤作りについてです。