コジロー第45話おはよーでし。コジローでしよ♪

7月が始まったでしね。6月のランキングはものすごいアクセス数を稼いだ人が3人もいたから、ベスト3には入れなかったでし。残念でしね・・・

今月は改めて頑張るでしから、応援してほしいでし~

 

はてさて、7月に入ってようやく暖かくなってきた東北地方でしけど、最近は河原でホタルを見ながら散歩したりしてるんでしよ。田舎はいいでしよ~。子育てにもいいでしよね~。でも不動産投資をするなら絶対に田舎よりも都会がいいでしよね~。どう考えてもボクが狙っている区分ワンルーム系は、社会人にも大学生にも住んでもらえるエリア限定で戦ったほうが楽に勝てる(負けない)でし。

 

 

無駄な空室対策はするな!?

総務省統計局によると、全国の住戸総数5800万に対して、世帯数は5000万。空室率は13%を超えているみたいでし。賃貸住宅だけで数字を計算するとさらに空室率は上昇して、約20%弱にもなるんでしって。

もちろんご推察のとおり、地方にいけばいくほど空室率が高くなって、都心(東京・横浜・川崎など)では低い数値となっているそうでしよ。

 

賃貸物件の空室が目立つようになってきた最大の原因は、賃貸需要が旺盛な年代が少子高齢化によって減少の一途という点と、それにも関わらず新築アパートやマンションの着工数は減らないこと、さらに老朽物件でも賃料を下げれば住む人がいるという現実。

既存物件は取り壊されないし、新規は増える一方だし、賃貸住宅数は増え続けるのに、賃貸物件に住む人の数は減っていくというのが最大の要因なんでしよね。

統計的に人口が増え続けるであろう東京・横浜・川崎といった都市部のみに集中して、区分のワンルームを投資していく方法を選んだボクとしては、空室率が上昇し続けていく問題はシビアに受け止めているでし。

ただし、一方ではこの空室率というデータは信憑性があってないようなもので、空室になっている部屋の多くはオーナーが無頓着というか、経営努力もなく改善もしようと思ってない大家さんも実は多いという実態は反映されていないわけだから、地方物件のすべてがすべて空室になる可能性が高いというわけでもないでし。

 

ちなみに、ボクも参加したことがあるでしけど、空室対策セミナーというのが人気みたいで、空室の多いアパートのオーナーさんがワラにもすがる想いで参加しているそうでしね。

空室で困ってる大家さんはみんな、「こうすれば絶対に空室が埋まる。」という答えが簡単に手に入るだろうという認識で、そういうセミナーに参加するんでしよね。そんな簡単に空室がすぐに埋まるマル秘ノウハウなんてないんでしけどね。笑

そういう対策セミナーなんかで得た知識やノウハウは表面的なことが多いから、それをそっくりそのままコピーしたところで、あまり効果は期待できそうにないでし。不動産物件に同じものは2つとないわけでしから、それぞれの建物に最適な空室対策の答えは画一的な答えの中にはないということでしね。

たとえば都心部で最近人気の、ワンルームをリノベーションしてカッコよく内装をまとめる方法は、ボクの不動産投資戦略には最適かも知れないでしけど、地方のファミリー向け物件にはむしろ逆効果でしよね。

ファミリー向け物件に奇抜な内装デザインは求められてないわけで、むしろ普通の清潔感と住みやすい環境があれば十分に満足されるでし。たとえば周辺の同等物件にペット可の部屋がないなら、ペット可にしちゃうとかクリティカルな提案を検討するほうがいいかも知れないでし。

 

 

具体的な空室対策は、セミナーや書籍で得られるノウハウも役に立つかも知れないでしけど、少なくともボクの知っている満室経営をしている大家さんは、みんなそれぞれの物件ごとにオンリーワンの方法で対策を取っているようでし。

空室を埋める。という発想ではなく、
ライバル物件と比較して選んでいただく。という発想。

入居者目線で【部屋を探し始めるときに通る全ての思考手順】を追いかけて、ライバル物件にはないものを提供する、ライバル物件と差をつける方法を考えていくことが大切なんでしね。

部屋が綺麗は当然で、たとえば駐車場の条件なんかは地方物件には絶対に必要な要素だし、ライバル物件には○○がないけど、自分の物件にはついてるとか。逆にうちには△△はないけど、それを補う□□はあるとか。「同じ金額を払うならこっちのほうがいいよね。」って思ってもらえる物件にするには相対評価で良ければいいわけでし。

ついこの前、賃貸付けを専門にしている担当さんとメールのやり取りをしていて、「最近になって空室物件の室内設備にベタベタとポップを張って特徴を書いてるオーナーさんがいるんですけど、内見のときには、逆に主張しすぎで嫌な気分を持たれる方も多いんですよ。」って指摘されたでし。

ボクはそういうポップを飾るなんてやったことがないでしけど、いろんな不動産投資本にそういうノウハウが書かれているから、空室に悩んでる大家さんがみんな真似するみたいでしね。

見たり聞いたりしたことを単純に真似しても、時として逆効果なこともあるでしからね、気を付けたほうがいいかも知れないでし。

 

まとめると、すべての物件に共通して効果的な方法なんてないでしから、空室物件のライバルを徹底的に調査して、【相対的】に選ばれるようにする特徴作りをしていくことこそ、絶対に空室を埋める空室対策だと思うでし。

客付けをしてくれる賃貸仲介専門業者さんが「キメ物件」に選んでくれるものを準備する。それが一番良いでしね。