楽待会員の皆さま、こんにちは。
清陽通商株式会社の栗本でございます。

7月に入りました。
大阪はまだ梅雨が明けず、昼間は蒸し暑い日が続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか?

少々夏バテモードだったとき、仲良くしていただいている同業の社長から焼肉のお誘いが。

場所は大阪市内某所。路地裏のカウンターだけの小さなお店。
一見さんお断りで、店主に認められた者のみが予約を入れることが出来ます。
といっても半年先まで予約が埋まっています。
つまり強力なコネがないと行けないんですが、そこに誘ってもらいました。

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大阪では知る人ぞ知るこのお店。
出てくるのはロースやカルビじゃなくて、いわゆるホルモン系がメイン。
ミノやテッチャンは口の中でとろけ、うま味がじわ~っと。

大阪に焼肉の美味いお店はたくさんありますが、ホルモン系の美味さはここに敵うところはそうないと思います。

激ウマのホルモンを腹いっぱい食って、今日も元気に仕事に励んでおります。

ところで、前回中途半端に終わっていた物件調査、いよいよ本題に入ります。

掃除とか、汚れとかを気にする人が多いけど・・

不動産会社の社員の中には現地に着くと土地を最初に見る人と、建物を見る人の2種類あります。

建売の用地仕入れの仕事などを長い間していた人は、建物よりも土地の境界とか道路付けから見る人が多いですが、収益物件の場合、建物から入る人が多いです。

建物は収益に直結しますから、まずはきちんと見る必要があります。

多くの人が建物に入ってまず見るのは、掃除がきちんとされているか、クモの巣だらけになっていないか、蛍光灯がチカチカ点灯してるのを放置していないか・・などですが、業者は気にしません。

管理がデタラメで入居率が悪い物件は、きれいにすれば高入居率お宝物件に化ける可能性大なので、むしろラッキーです。

この段階で「こんな汚い、いや~な感じがする物件は買いたくない!」と結論出しちゃう人が多いのはもったいない話です。

特に女性の方にこの傾向が強いような気がします。

反対に売る側の視点で見れば、ピカピカにすれば高く売れるので売る時はピカピカにして売りに出す事をお勧めしております。

話がそれました。

では物件調査の時、どこを見るのでしょうか?

建物の瑕疵の見分け方

まず、人気のRC造ですが、コンクリートが爆裂しているものが少なくありません。

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特に注意して欲しいのは鉄のサビらしき赤茶色のシミがある場合。

どこからか雨が入りこんで、中の鉄筋が錆びて膨張、コンクリートが割れているというケースが多いです。

なかにはコンクリートが剥離して、中の鉄筋がむき出しになっているものもあります。

ここまで酷くなくても、ベランダの軒先を見上げると塗装がはげているレベルのものはかなり多いです。

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あまり酷いものは、雨が入りこんでいる所を特定できず、雨漏り修繕をするだけで膨大な経費が掛かることがあります。

鉄骨造の場合は、ALCやタイルは剥離して、中が見えている場合があります。

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鉄骨造も古くなると壁のALCの継ぎ目などから雨が入り込み、雨漏りの場所が特定できない事が少なくありません。

決して屋上防水さえきっちりしていたら大丈夫というものではないのです。

もちろん、屋上防水が大切なのは言うまでもありません

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危険なので屋上に登れない物件が多いですが、たまに登れる物件があります。

そういうときは是非登ってみて、写真を撮っておいてください。

色々書きましたが、雨漏りの話ばかりですね。

そうです。
不動産で一番怖いのは雨漏りです。

建物が一番傷むのは雨漏りですし、賃貸物件の場合、一番対応が大変なのが雨漏りです。

もし入居者の方から雨漏りの連絡があれば、何はさておきすぐに対応する必要があるのは説明する必要もないでしょう。

業者に会い見積もりとって・・なんて悠長なことを言ってたら入居者は激怒して出ていきます。

知り合いの大家さんは管理会社が電話に出なかったので、夜中に大雨の中、ブルーシートを持って駆け付けたそうです。

それくらい重大なことが雨漏りです。

また場所を特定するのが難しく、膨大なコストが発生することがあります。

そのため雨漏りの恐れがある物件は、その対応や費用負担を十分に協議してから購入の検討をしないと安く買ったはずが、高値つかみをする結果となりますので注意してくださいね。

まだまだ物件調査の話が続きます。
次号をお楽しみに!