内本です。最近までバタバタしておりましたが、やっと落ち着きました。全空物件のその後や入札参加など近況について書いてみます。

全空物件3棟のその後

1棟は満室、残り2棟は・・

昨年5月下旬に購入した全空物件3棟ですが、単身物件1棟(1K×18室)はすでに満室です。残り3LDK10室×2棟はもう一息です。

トランクルームは完成して募集開始したところです。

 

1月に主催したイベントで気づきがあり、空室にウォシュレットを導入したので、全棟満室になる日も近いと思います。

 

大量の落ち葉に困惑

この3棟の敷地に隣接したM市の土地に樹木が茂り、強風の日には落ち葉が大量に飛んできて大変なことになっていました。近隣の方からクレームもありました。

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隣地所有者(M市)に相談

3棟の取得税○百万円をM市に納めてから、ダメ元で樹木伐採の相談をしました。

「西隣のM市の敷地の樹木が境界フェンスを越境しています。強風の日には落ち葉が大量に敷地内に飛んできます。シルバー人材センタの方に残業して掃除してもらっても処理が追いつきません。近所の方からもクレームが来ています。

おそらく何年も樹木の枝を切っていなくて20m以上の高さになっているので、一度伐採してもらえないでしょうか」

すると現地確認してもらえて、翌月には樹木の先の方を伐採してもらえました。

何事も遠慮せずに言ってみるものです。

 

富士山が見えることに気づきました

この3棟物件の西側のお部屋は眺望が良いので気に入っています。

冬の夕暮れ時に西側のお部屋から富士山が見えることに気づきました。

空気が澄んでいる冬の時期は良く見えます。

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部屋から富士山が見えると癒されます。

積極的に買付けをいれたり交流会に参加

積極的に買付けをいれる

11月~1月はそれなりに検討可能な物件情報が入ってきまして、買付けも月3件程度は入れていました。

が、満額でローン特約無しで買い付けを入れても、買いあがりが発生したりで、なかなか契約までたどりつけません。

それでも、買付けを入れないと買えません。なので、この金額ならいいかな、と思える値段で今後もバンバン買い付けを入れるつもりです。

 

交流会にもすすんで参加

12月はたくさんの交流会に参加して、新たな人脈づくりに励みました。自分の物件の近所の方と知り合いになったり、いろいろお得情報を教えてもらったり、と有益なこともありました。

が、物件購入につながる情報、例えば物件情報入手の新しいルートはそんなにすぐに増やせるものでもありません。

地道な活動の積み重ねが大事です。

最近入札に参加しました

期間入札に参加しました

懇意の不動産業者様からの物件情報を待つだけでなく、自分からも積極的に物件情報を得る努力をしないと、この市況では物件購入につながりません。

12月に参加した交流会で気づきがあり、入札に参加することにしました。

 

昨年や一昨年に参加した、○生命保険の社宅一括売却といった、大手不動産会社が幹事会社となる入札ではありません。地方裁判所や国がやっている競売や公売です。(期間入札です)

保証金として売却基準価格の20%を納付する必要があったり、時間と労力がかかります。

私も真面目に取り組んでいて、過去の類似物件の落札価格など調査して、落札できそうな金額で入れています。

 

ちなみに入札(競売や公売)のメリットやデメリットを書き出してみました。

 

入札(競売や公売)のメリット

相場より安く買えることが多い(これが一番のメリットです)

・落札後、買い上がられたりといった面倒がない(一発勝負)

・国が取引の相手なので安心

・仲介手数料は不要

・定期的に開催される(エリアによりますが月1~2回程度)

 

入札(競売や公売)のデメリット

保証金を納付したりなど、参加手続きが面倒

・そもそも瑕疵担保免責・ローン特約無

・決められた期間内に決済できないと保証金を没収されるリスクがある

・仲介業者がいないので、自分で調査する必要がある

占有者がいる場合、明け渡してもらうまでの手続きが面倒

 

定期的に入札に参加

今回参加したのは公売で6件に札をいれました。首都圏のRC1棟マンションばかりで、1案件につき1棟~3棟です。次は競売に参加予定です。

参加するのは大変ですが、そもそも札をいれないと落札できません。

1件でも落札できるとラッキーという気持ちでやっています。

 

競売物件の評価書を読むと売却基準価格の算定根拠が書かれていて大変勉強になります。

 

競売も公売も定期的に開催されていて、誰でも参加可能です。

期間入札の案内はネット検索でも見つけられますし、新聞にも掲載されます。

ちなみに今回の入札は新聞に掲載されているのを見て、参加を決めました。

誰にでもチャンスはあり、やるかやらないかの差だと思います。

 

数をうてば当ると思います

時期やエリアによって物件数は異なります。

が、1ヶ月平均で5件程度札を入れれば、年間で60件ですので、5件~10件程度は落札できるのではないでしょうか。(希望的観測ですが)

 

手続きが煩雑で大変ですが、慣れれば入札書類も半日程度で準備できます。

今回の6件のケースですが、入札書類の準備で半日、保証金納入・入札書提出で半日、トータル1日かかりました。

RC1棟マンションばかりに札をいれましたので、保証金も結構な金額(○千万円)がかかりました。落札して決済できなかったら没収ですので、ドキドキします。

引き続き頑張っていきたいと思います。