最近少し頑張ってコラムを書いている「空を飛べなかった大家さん」です。2話続けて全国行脚の旅のお話をしたので、今回は、【不人気物件でも入居率を保てる理由をお教えしましょう!】の巻で先送りしていた秘密のなぞ解きをしたいと思います。

 

「前のコラムの秘密のなぞ解きって? そんなのもう覚えてないよ()

 

 という声が聞こえてきそうなので、少しここで触れておきますね。

 

 以前のコラムで、安い家賃なのに経営できる秘密として「不人気物件の代表と言われる3点バスユニット、20㎡以下の狭い間取り、プロパンガス」と言った仕様を挙げました。これがなぜ、安定経営に寄与するのかをこれからお話しします。

 

物事には、裏返しというものがありますね!!

 

 3点バスユニットが不人気なのは、「狭い場所にトイレとバスを詰め込んで使い勝手が悪い」「お風呂とトイレが一緒って何となく不衛生」「日本人はやっぱり、洗い場でしっかり体を洗ってゆっくり湯船に浸かって暖まりたい」など、ゆったり住みたい人には避けたい仕様だと思います。でも、ビジネスホテルでも採用している様に、供給側の立場ではスペースの有効活用でコストを下げるのには3点バスユニットは非常に効果的なわけです。つまり、逆に言えばコストパフォーマンスが高い。

 

 20㎡以下狭い間取りも然り、同じ建築面積で部屋数が取れるので供給側の立場ではコストパフォーマンスが高い。アパート経営をしている方はよくお分かりだと思いますが、部屋の広さに家賃は正比例しないので、なるべく部屋数を稼ぐことで利回りを極限まで上げたいと考えますよね。

 

 そして「プロパンガス」。都市ガスに比べ単価が高い。住む側からすればコストアップにつながります。ところが、プロパンガスは、競争が激しく供給会社はアパートオーナーに色々な提案をしてくれます。代表的なのはガス器具の無償交換。その他、そんなことまで?と言ったことを実現してくれます。但し、供給契約を結ぶ場合は内容をよく確認して、条件交渉をしっかり行って納得した上でサインして下さい。ここは駆け引きが必要ですし、契約内容によっては経営の自由度が制限される場合もありますので。

 

不人気の裏返しで得られるメリットを金額換算して、家賃を相場より下げる!!!

 

 世の中には、とにかく安い家賃の物件を探している人がいます。これは紛れもない事実です。そういうニーズに合う物件を供給することで入居率を確保することは可能です。

 

こういう方法で経営するリスクは大きいのもまた事実!! でも!!

 

 そう、以前にも書きましたが「夜逃げ」「家賃滞納」「不法投棄」「住居としての価値低下」など高級アパートにはない問題は山ほど出て来ます。それでも、これは「考え方とやる気」次第で対応可能です。何も悩まず苦労せず家賃収入のみを望んでいる人には、心と体の負担以外の何物でもないかもしれませんが、昔ながらの大家さんに憧れている方には是非一度体験していただきたいと思います。

 

 今回もお付き合いいただきありがとうございました。アパート経営の醍醐味は、大家さんという言葉の響きを体感することだと思います()