みなさん、こんにちは。ラガーマン良さんです。いつもお読みいただきありがとうございます。先日、管理会社の担当者が変わったということで、ご挨拶に伺ったら、同世代のラガーマンでした。思わずラグビー話に花が咲きすぎて、某セミナーに遅れてしまいましたが、とても楽しかったです。

８棟目は法人でオーバーローン

先月８棟目となる物件を法人で、オーバーローンで購入しました。スペックは以下の通りです。

価格：２,０００万円
築年数：１５年（木造）
間取り：１Ｒ（１２畳） x ４室
利回り：11.5％（満室時表面）
駐車場：４台
所在地：某県庁所在地中心部

＜融資条件＞

融資金額：２,２００万円
融資期間：１５年
貸出金利：変動２.３％

今回も昨年法人で購入した金融機関を利用いたしました。というよりも、その金融機関さんから紹介された不動産会社さんの物件を購入しました。

そのため、利回りや融資条件は満足いくものではないのですが、今後のことを考えて、購入に踏み切ることにしました。

将来を見据えて 

今回の購入で８棟４６室まで拡大したことになります。プロフィール欄をご覧いただくとわかるように、ほとんどが２千万円以下で４室のアパートが多いことがお分かりだと思います。

極めて非効率だし、儲からない物件もあるし、

「将来どうするんだ」

という声も聞こえてきそうです。確かにおっしゃる通りですね。

しかし、私がアパート経営を始めた６年前ならいざ知らず、利回り２０％を超える物件を今見つけて、満室稼働させるとなると、手間と労力を相当かけなければなりません。

それでも、住んでいるエリアから近くて行きやすいのであれば、まだ検討の余地はありますが、物件まで１時間以上かかるようなところでは、不動産を始めた当時ならともかく、今は本業のサラリーマンと家庭の事情も踏まえると、ちょっと現実的に厳しいです。

かといって、自分の対象エリアで、おいしい物件がそう頻繁に出てくるとも考えにくいことを考慮して、今買える物件を買って実績を作り、利回りが低く、キャッシュフローがトントンでも将来の足掛かりにしておいた方が良い、という判断で購入しています。

また、利回りが高い物件は当然ですが修繕費もそれなりにかかってくるので、物件を増やす際、直近で大規模修繕不要の物件も購入しておかないと、規模を拡大せざるを得なかったということもあります。

もう一つの課題

もう一つ将来的に問題になるであろうと思われるのが、

「法人で物件を買い続けられるか」

ということです。

徐々にキャッシュフローが積みあがってきて、現実的には給料の手取りよりも上回ってきているのですが、物件が古いだけに、修繕費も見込んでおかなければなりませんし、資産の組換えで売却するとしたら、そのあとまた購入ということも考えなければなりません。

その時のために、融資してくれる金融機関さんはもちろんのこと、売り物件を紹介してくれる不動産会社さんも重要になってきます。

今回、金融機関さんからのご紹介で某エリアの

”不動産業界の顔役”

と言われている方から購入したのは、ここでつながりを作っておくことが将来的にメリットがある、という理由もありました。

不動産投資の初期のころから、徐々に次のステージを見据えた場合、如何に買い続けられる環境を作っておくかということも意識しておく必要がありますね。