先日コラムに書いた通り、目黒区に土地を購入しましたが、融資の金利は2%前後でしか引けませんでした。

 

私の指標として、都内人気エリアでも、イールドギャップ5%を維持したいので、表面利回り7%が必要になります。

 

いくら土地から購入して、かつ木造で建てると言っても標準以上のスペックだと、目黒区・駅から徒歩4分・表面利回り7%の物件を作ることは結構大変です。

 

安い工務店で建築費を削減すれば出来そうですが、あまりにも安い工務店は資金繰りが厳しいところが多く、最初に建物価格の3~7割入れる必要があります。

 

私が良く使っている工務店は、交渉次第で10%(着工)・10%(上棟)・80%(竣工)ぐらいの条件でもやってくれます。

 

支払うポイントを先延ばしすれば、その分、大家側の資金繰りも楽になって、銀行から余分な融資を引くことなく、返済を安く済ませらるメリットもあります。

 

実は工務店選びの中で総支払額以外にも、どのタイミングでいくら払うのかも大事だったりします。(早い段階でお金を入れないと回らない工務店は、建物が完成する前に破綻するリスクもありますし・・)

 

そんなこんなで、相見積をしつつも、落としどころは、いつもの工務店になりそうです。

 

話がそれましたが、利回り7%を得るために、やろうと思ったことは、

 

部屋を小さく刻んで部屋数を増やす手法です。

 

今までの物件は、将来性を考えて、しっかり20m2/部屋をキープしていたのですが、それだと利回り7%にはとても乗らない・・

 

15m2未満は無いにしても、例えば16m2だったらどうなのか・・

そんな微妙なラインを狙いに行こうとしたわけです。

 

そこで、設計士に16m2プランと、20m2プランの二つを作ってもらいました。

 

その二つの間取り図を持って、周辺の賃貸仲介業者さんにヒアリングをかけました。

 

将来的なニーズを考えると、どう考えても需要があるのは20m2以上の部屋なんでしょうが、都内の人気のエリアなら、16m2ぐらいあれば何とかなるんじゃないかと思ったんですが・・

 

賃貸仲介業者5社にヒアリングをかけた結果、

16m2・・1社

20m2・・4社

という結果になりました。

 

一発目に入った仲介業者が、16m2でも十分ニーズがあると言っていたので、しっかり複数業者にヒアリングをかけて良かったです。

 

心のどこかで、今回は利回りを上げるために16m2の部屋でチャレンジしてみたいという気持ちがあったので、それを現場のニーズを聞いて、補正することが出来ました。。自分の都合が良いように結果を誘導してはいけないですね。しっかり公平に5社にヒアリングをかけて、1勝4敗という結果から、何とか思いとどまりました。

 

当然と言えば当然の結果なのかもしれませんが、都内の人気エリアでも狭小部屋が嫌がられるとは・・

 

他の地域でも同様だと思いますので、目先の表面利回りに騙されずに、しっかり部屋の広さにも目を配りましょう。

 

この地道な賃貸ニーズのヒアリングで、そのエリアに必要とされている適切な部屋を作り上げていけば、目先の利回りにとらわれることなく、賃貸業のあるべき姿である長期的な安定収入を得ることが出来ます。