騙されてるかも。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

不動産投資の売買は、一瞬で大きなお金が動く瞬間です。
売主・買主・不動産業者などの当事者にとって。

ですから、当然ながら様々な思惑が入り乱れます。大きなお金が動くのですから、みんな損はしたくありません。欲望が渦巻く世界です。中には、騙せるものなら騙してでも・・・、なんていうことも多いです。積極的に騙すことは無くても、言われなければ黙っているなんてことなら日常茶飯事です。

 

最近では、数年前までの投資環境よりも何割か高値で取引されています。そのため、お買い得な高利回り物件を目にする機会も減ってきました。

それでも、数年前の成功例が世の中に情報発信されている関係で高利回り物件を探しているケースも多くみられます。

 

先日、そんな方から相談がありました。

不動産業者から『今では珍しい高利回り物件!』という触れ込みで紹介された物件を検討しているとのことで、相談にのったのですが、、、

厳しい物件でした・・・

 

厳しい物件。

売り物件ですから、通常は無理にでも高稼働させてから売りに出すものです。大幅なADなどのキャンペーンを張ってでも。ところが、この物件では空室が多くみられます。不動産業者さんが言うには、『大家さんがやる気がないだけです。募集をすれば、すぐに決まりますよ。〇〇大学も近くにありますし。』とのこと。

 

でも、こんな言葉を信じてはダメです。
自分でしっかり事前調査をしましょう。

今回の物件も、、、調査をすると酷い状況でした。

 

空室に関しては、かなり前から原状回復をしっかりとして募集をかけていることが分かりました。決して、今の大家さんがやる気がないわけではなさそうです。むしろ、空室がうまらないからやる気がなくなって売る気になったのでしょう(笑)

この地域では、確かに〇〇大学が近くにあります。でも、それ以上にライバルのアパートが乱立していることで有名な地域でもあります。需給関係が崩れているので、家賃を下げても入居が決まらないのです。最大の武器が使えない程に需要が無いのは致命的です。

 

高利回りなのには理由がある。

ほとんどの高利回り物件には、高利回りとなるだけのデメリットがあります。つまり、適正価格だということです。(むしろ、高いことの方が多いかも)

昨日のコラムでも書きましたが、高利回り物件でも入居率が低いのであれば意味がありません。絵に描いた餅となります。

 

買わせたいだけの不動産業者さんの言葉を信じても仕方がありません。自分自身で、どの程度の入居率を維持できるのか判断する必要があります。しかも、数十年に渡っての予測です。

これに基づいて、長期的な利益をシミュレーションしてみましょう。おそらく、入居者を探すのが難しいエリアであれば、よっぽどの高利回り物件でなければ買うに値しないと分かるはずです。

『今の市況の割には高利回り』という程度の物件では損をするだけです。
今の市況でなくなったら、ただ高いだけの魅力がないデメリットだらけの物件になるということを意味するのですから・・・

 

ただし、この地域になんらかのコネがあって、自分だけは入居付けができる根拠がある場合はお宝物件になることもあります。不動産投資で物件の価値とは人それぞれです。だからこそ、価格の歪みがあるわけです。そこが、また魅力的なところなんですよね。