「不動産投資で経済基盤を確立させ、夢を叶える!」

 そんな希望から不動産投資を始めたけれど、意外と不動産投資で儲かっていない、サラリーマン投資家が多くいます。

 儲かっていないどころか、毎月赤字だったり、前回の記事でも紹介した、いわゆる「型にはめれている人」がいます。

 不動産投資で儲かっている人と、儲かっていない人の「違い」はどこにあるのでしょうか?
 
 不動産投資にはどんなワナがあるのでしょうか?

 今日は7つのワナのうち、1つ目のワナ「人口増加エリアで買え!」について、お伝えしていこうと思います。

エリアは、人口増加している首都圏エリアがいい?

「人口増加エリアで買え!」

 不動産投資のセミナーなどに参加すると、よくこのような解説があったりします。
 
 たとえば、首都圏です。

 首都圏と呼ばれる1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)は、現在は人口が増加しており、今後も人口が増えていくことが予想されています。

  人口減少が懸念される日本においても、首都圏エリアは安心だということを良く言われます。

 果たして本当でしょうか?

 

首都圏の人口は増えているけれど、実際に増えているのは・・・?

「若者の街・東京」

 などと言われるように、東京・埼玉・千葉・神奈川の首都圏一都三県の人口は、最近5年間で、51万人増えています。

 増加した51万人のうち、42万人の現役世代が、首都圏外から移転してきています。

 たしかに若者が流入してきているように思われますね。

 それでは、この5年間で、首都圏の生産年齢人口と呼ばれる15歳〜64歳までの現役世代は、結局何人増えたでしょうか?

 答えは・・・衝撃的です。

 
 「75万人の減少」なのです。

 15歳〜64歳までの現役世代は、この5年間で75万人も減少しているのです。

 42万人増えているのはあくまでも首都圏外からの流入であって、実際には、現役世代の人口は増えているどころから、大幅に減少しているのです。

 では、なぜ首都圏の人口は、増えているのでしょうか?

 それは、65歳以上の人口が増加しているからなのです。

 65歳以上の人口は「134万人」増えています。

 さらに、衝撃的な数字が出ています。

 そのうち80歳以上だけに絞ると、なんとっ!?、「52万人の増加」なのです!(驚愕)

 この5年間で総人口が51万人増、うち「80歳以上が52万人増」。

 つまり増えたのは80歳以上だけで、79歳以下は減っているという、驚くべき数字なのです。

(参照:現代ビジネス/講談社)

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高齢者の受け入れはリスクが大きい。

 僕は高齢者を大切にする社会にしていきたいという思いはありますし、高齢者をリスクと言うのには抵抗があります。

 それでも、大家業として、高齢者の入居を受け入れするには、リスクを覚悟しなければいけません。

 滞納、孤独死、火災、ゴミ問題、徘徊、近隣トラブル、、、

 高齢者を受け入れることは、現役世代を受け入れをするのに比べて、リスクは必然的に高くなっていきます。

 リスクに対しては、保証会社の利用や火災保険の特約などで、だいぶカバーできるようにはなってきています。

 しかし実際は、リスクの回避だけではありません。

 僕も所有物件で孤独死を2度経験しています。

 その後が大変なだけでなく、精神的にも辛い思いをすることになりました。

 「できれば高齢者を受け入れをしたくない。」というのが本音です。

 

人口が増えているかではなく、現役世代の人口が増えているか?

 このように、単純に人口が増えているかどうかではなく、「現役世代の人口が増えているのか?」ということを、エリア選定では見極めていかなければなりません。

 また、あえて高齢者を受け入れていくのであれば、リスクに対する回避策や相応の覚悟が必要なのです。

 もちろん、人口増加エリアは、当然ながらライバルも増えます。

 不動産投資家のライバルが増えるだけでなく、強豪物件も増えます。

 入居者の奪い合いが発生し、利回りは低くなっていきます。

 そのため、単純に人口増加エリアで物件を買うことが、不動産投資で長期間に渡って成功するコツではないのです。

 僕の不動産投資スタイルは、ほとんど人口の増減を気にしていません。

 人口減少数ワースト3にも入っている茨城県日立市に物件を持っていますし。

 人口減少よりも大切なのは「所有物件に入居需要があるかどうか」だと僕は考えています。

 いずれにしても、最終的にはそれらのリスクを見越したリターンを求めることが、不動産投資で成功するためには大切だと考えているのです。