どれだけ無駄無く稼げるかを考えた時、小型の物件は所有し続けた方がメリットがある?

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

築古のアパートマンションのみで賃貸経営を行っている大家さんで、

今後の事を考えた時に一度は検討するのが、

所有物件の整理や入れ替えではないかと思います。

 

実際、私も所有している物件の中で一番古い物件の売却を検討していました。

 

先日、とある不動産ポータルサイトのコラムを連載されている、

あるベテラン大家さんの物件売却と購入に関する意見が書かれていました。

 

このベテラン大家さんは、現在築古戸建と商業物件を激安で購入し、

知り合いのペンキ屋さんやその他業者さん、

職人さんに仕事を直接発注しながら物件を再生して、

地方で高利回りの賃貸経営を10年以上行っている有名な大家さんです。

 

その大家さんが、2011年、2012年と築古アパートを売却した事があり、

もしも仮にその時に売却してしまったアパートを今でも所有していたら、

その間に売却で得た金額とほぼ同じ金額を家賃収入で稼ぐ事が出来たと書いていました。（たぶん、実質利回りで20％以上稼いでいたのではないかと思われます）

 

その為に”今まで耐えて、（それから）売却してもよかった。”と言っていました。

 

また、”買換えは失敗したわけではないが、税金や次の物件を探す手間、リフォームと客付けまでの期間を考えると、仕事が増えただけであった。”

とも書いていましたので、案外築古アパートでも一定の金額を稼げる物件の場合には、

物件が十分稼動している内は、しっかりと稼動させて稼ぐのが、

物件の入れ替えを行っているよりも効率が良い可能性が有ると思ったのでした。（確かに私も、昨年は試しに投資資金をほぼ全額回収済みの区分オフィスを売却したら、今年は思いのほか売却益の課税があって、ビックリしました…）

 

さらに、”（物件価格が安い時には）別に売却する必要はなく、当時、低迷していた市場で、もっと物件を買うべきだった。”とも語っていましたので、

投資利回りで20～30％以上を無理なく確保出来る物件が入手可能な時には、

極力買い進め、手元にある収益物件は極力保持して、

現在の様な物件価格の高い時に上手に売却して資産の入れ替えを行うのがベストという事を感じたのでした。

 

ただし、これらの話は出口の取り方が簡単な木造や軽量鉄骨のアパートなどに関してのみ有効と思われますので、

RCやS造の収益物件の売却に関しては、

残存耐用年数と建物のコンディション、稼働状況、収益状況を考えながら、

売却を検討しなくてはいけないと感じています。

 

私も現在S造の物件を2棟所有しているので、

この物件に関しての将来の戦略を考えながら運営しなければいけないと思っています。

 

ここまでお読み頂き有難うございました。