みなさん、こんにちは。

 

プリンス破天荒です。

 

最近、ちょこちょこ取材依頼が入り、その都度、私のスタイルについて振り返ってます。最初から理想形を作って始めたわけではなく、最低限の情報を入れたあとは走りながら資産を増やしていったため、きちんとした型はあとから出来上がってきたのかなと思います。

 

結局は「ある一つの経営指標」を最大化させることを考え続けて実践してきたという結論にいたりました。

 

それは、不動産の知識を増やそうとしている方には、あまり聞きなれないかもしれませんが、ROE (Return on Equity)という指標です。

 

この指標が私の考え方の源泉なのかなと思います。

 

ROE (Return on Equity)は、直訳すると自己資本利益率で、自己資金をどれだけ有効に活用して利益を生み出しているのかをはかる指標です。

 

企業ではなく、個人で考えると、不動産を持っていない人は自己資本 = 現金と考えて良いです。

 

自分の現金をどれだけ有効に活用できるかを考え続けたわけです。

 

このROEは、オペレーションレベルのアクションプランに落とし込み易いように3つに分解できます。

 

自己資本利益率 (利益/自己資本) =

 

①売上高利益率(利益/売上)

×

②総資産回転率(売上/総資産)

×

③財務レバレッジ(総資産/自己資本)

 

この3つをそれぞれの領域で最大化させていくと、各々が掛け算の効果で、お金が増えていくスピードがあがります。

 

ざっくりのイメージでいうと

 

①売上高利益率が大きい物件というのは、

シンプルに考えると、売上(家賃収入)が経費より圧倒的に多い物件です。

経費は、固定資産税・借入金利利息・修繕費・光熱費・・・等々です。

手元にお金が残りやすい物件を選ぶ、これは言わずもがなで皆さん意識していることだと思います。

 

②総資産回転率とは、売上が総資産に対して、年間何回転しているのか。

賃貸業は、年間に何回転もさせるビジネスではありませんが、ただ、何年間で1回転させるかは意識した方が良いです。

 

要は、家賃収入だけではなく売却による売上も意識することがポイントです。

 

不動産は固定資産なので、本来は流動性が低く、そんなに頻繁に売却すべきものではありませんが、一番売上が大きくなるのは、売却時です。

 

頻繁な売却ではなくても、何年スパンで売却しようとしているのか。これは利益を最大化するために意識すべきことです。

 

③財務レバレッジ

総資産が自己資金の何倍あるかという指標ですが、要はどれだけ上手く借入を活用しているかです。

当然、キャッシュオンリーで買い進めるより、借り入れをした方が自己資金を有効に使えていることになります。

 

日本の企業を見ても、無借金経営の企業もあれば、ソフトバンクのようにバンバン借り入れをして利益を上げている企業もあります。その人のスタイルでピンキリですが、時間を短縮するためには財務レバレッジを最大化した方が良いです。

 

①~③をうまく組み合わせることで、サラリーマンの給与を遥かに超える収入を手に入れることができます。

 

次回は具体的な事例をご紹介するようにします。