前回のコラムでROE(自己資本利益率)について、

以下の3つに分解できることをお伝えしました。

 

自己資本利益率 (利益/自己資本) =

 

①売上高利益率(利益/売上)

×

②総資産回転率(売上/総資産)

×

③財務レバレッジ(総資産/自己資本)

 

今日は、①売上高利益率についてです。

売上高利益率を最大化させるため

利益はあくまで手元に最後に残るものなので、もう少し分かりやすく

 

利益 = 売上 – 経費に分解すると、

 

利益/売上

= (売上 – 経費)/売上

= 1 -  経費/売上

 

 

1 - 経費/売上を最大化するということは、

つまり、経費/売上を最小化させることです

このためには、3つ方法があります。

 

1.経費を最小化させる

2.売上を最大化させる

3.売上高経費率を最小化させる

 

経費・売上を不動産の具体的な事例に置き換えます。

 

売上について

主に家賃収入。それ以外にも以下のようなものがあります。

・自販機設置

・太陽光設置

・更新料

・家財保険手数料(少額短期の代理店)

など。

あとは売却した場合も売上になりますが、話が複雑になるのでここでは売却は無視します。

経費について

a)固定資産税

b)修繕費(原状回復含む)

c)借入の金利利息

d)光熱費などの共用部費用

e)管理会社への管理委託費

f)入居付けの際の仲介手数料

 

ざっくりこんなもんでしょうか。(お金が出て行かない経費で減価償却費がありますが、話が複雑になりそうなので無視します。)

 

a)~c)の費用が私が考える不動産の3大出費です。

これを最小化させることが、不動産で成功させる近道です。

 

ここで、a)固定資産税は

毎年1月1日に土地や家屋といった固定資産を所有している人に市町村が課する税金で、

 

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)

 

固定資産税評価額も土地と建物に分かれますが、建物は積算評価同様に、

 

再調達価格ベースでRC>鉄骨>木造の順に安くなります。

 

木造は、a)固定資産税以外にb)修繕費も安く、構造的には一番経費がかかりづらくお金が残りやすいと言えます。

 

私も最初は中古RCから初めて、「マンション」という響きに憧れて不動産をやり始めたので、木造の「アパート」に抵抗がありましたが、お金の残りやすさをシンプルに考えると、「木造」に優位性があります。

 

あとはb)修繕費とc)金利を出来るだけ抑えようとすると、「新築」という解に落ち着きました。

 

例えば、同じイールドギャップ5.5%でも以下の二つで手元に残るお金はだいぶ違います。

 

・地方/RC/中古/利回り10%/借入金利4.5%

・都内/木造/新築/利回り6.5%/借入金利1%

 

地方中古RCは、先ほどの3大経費、修繕費・固定資産税・利息のトリプルパンチです。

 

一方で、都内新築木造は、5~10年ぐらいは安心して見てられます。

 

どちらかというと、売上(家賃収入)の最大化より、経費の最小化に焦点を当てた結果、

都内新築木造AP落ち着いてます。

 

売上を最大化させる物件は、癖が強く、空室も多いため、融資が引きづらいので安く売られています。

 

時間・お金・知識のどれか一つだけでもいいので、十分にある人だけが実施すべきです。

サラリーマンをやりながらというのは難しいと思います。

 

次回、総資産回転率についてお話ししたいと思います。