本日も当コラムをご覧いただきありがとうございます。

 

脱公務員大家です。

 

最近は不動産所有法人を立ち上げて融資を引く方が増えてきていると思いますが、

 

よく「法人で融資を引くのは難しい」と聞きませんか?

 

そのあたりについて書いていきたいと思います。

 

|個人のアパートローン

 

まず、個人のサラリーマンがよく利用するアパートローンについて考えたいと思います。

 

アパートローンとは、銀行が収益不動産購入のために設けた商品の一つですね。

 

基本的に物件から上がってくる家賃収入でローン返済を賄える事業であるかどうかが融資可否の判断材料になるわけですが、

 

ここに、借り入れをする本人の属性(年齢、勤務先、年収、資産状況など)が加味されて判断されるわけですね。

 

要は、万が一物件が回らなくなったときに個人の収入などから補てんができるかの保険をかけているとも言えます。

 

さらに個人用アパートローンというパッケージ商品を用意している金融機関の多くは、

 

団体信用生命保険(通称:団信)に入ることが必須条件になっているものも多いです。

 

団信は、債務者に万が一のことがあった際に、保険会社が金融機関にローン残債を支払う保険商品です。

 

要は、金融機関はここでも万が一のための保険をかけて、二重にも三重にも貸し出しに対して保全措置を講じていることになります。

 

これだけの保険をかけることで、「ある程度の年収や金融資産があれば、これくらいの物件価格までなら融資を実行できる」という割と枠にはまった判断ができるわけですね。

 

|法人へのアパートローン

 

一方、不動産所有のために新設した法人へのアパートローンですが、

 

法人といえども、

 

実質個人のアパートローンと同じような見方をする場合が多いです。

 

何も実績のない法人なのですから当然と言えば当然ですね。

 

(「みなし法人」と言われたりもします。)

 

そこで個人のアパートローンと同じように、

 

物件自体の家賃収入でローンの支払いが賄えるかと、

 

個人の属性が融資可否のカギとなるわけです。

 

一つ違うところで言えば、

 

団信が必須でない場合が多いです(つけないといけない場合もありますが)。

 

よって、1つ保険が少なくなるので、

 

その分「審査が厳しくなる=融資が厳しい」という見解は、

 

間違いではないと思いますが、

 

個人のアパートローンと厳しさについては遜色ないというのが実際の印象です。

 

これが、しっかりと法人としての実績を問われる「事業性融資」となれば話はだいぶ変わってきますが、

 

そのあたりは長くなったので、今度お話したいと思います。