こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。　前回は不動産の

生きがい基盤作りについてでしたが、今回はその気になったあなたに

世代別の戦略についてお話いたします。

 

５３歳で本格的に不動産投資の勉強を始めた時には、周りの３０代、４０代の

投資家仲間と特に違いがあるとは思っていませんでした。

（思ったより若い方が多くて、ちょっとご隠居気分で淋しかったですが‥）

 

ところが実際に物件購入してみると違いが身にしみてきました………

投資家仲間達との会話の中でも、お互いの課題に違いがありました。

５０代の特徴……？

若い投資家のみなさんと話していて、５０代として感じた違いは……

１)．購入資金はそこそこある

まぁ長年サラリーマンを勤めてきて子育ても一段落、セカンドライフ資金も

視野に入れて貯金してきています。　若い方よりはあって当然ですよね～～

（あっ、ごく普通のサラリーマンを念頭においています！　自営業の方は

当然考え方が異なりますので、さらりと聞き流してください　m(__)m　）

 

とある生保の統計によると

20代の貯蓄額　平均241万円

30代の貯蓄額　平均484万円

40代の貯蓄額　平均907万円

50代の貯蓄額　平均1066万円

というデータがあります。　こういう場合は平均値よりも中央値の方が

実態に近いことが多く、中央値だとここから２割減位の感じでしょうか………

30代と50代では２倍以上の開きがありますね～

 

貯金が多いとその分、取れる戦略に幅が出てきます。

・投入資金を多く見込めるため、一棟物へのチャレンジが容易

・余裕資金としてある程度資金を残しつつ購入していくことも可能。リスク低減になる。

といった所に違いがあるのかなぁ、と感じました。

（やはり若い方は、区分から…　という人が多いようです）

 

２)．平日を含めて活動時間を取り易い

サラリーマン大家業の基本は週末活動ですが、それでも平日にも活動できれば

ずいぶんと効率が違います。

30代～40代は残業も多く、仕事上の付き合いも多いため、どうしても帰宅時間は

遅くなります。　まして妻子持ちなら殆ど自由な時間はないでしょう。

会社の中でも稼ぎ頭になりますので、頑張らなければいけない時期でもあります。

 

前回にも書きましたが、一方50代になるとどうでしょうか？？

自分の役職の上限も見えてきて、ポジションも後進に譲り………

会社によっては役職定年なんて制度もあります。

周りを見ても、一部の上級職以外はかなり定時退社が可能になっています。

 

20代を中心とした独身男性も、その気になれば時間は取れそうですが……

飲んで、遊んで、デートして……遊びたい盛りです。色んな誘惑も多いです。

（だだ最近は若くして自己投資に励む方も多く、バブル体験世代としては

感心しきり、です。　あぁ…あの放蕩の日々が無ければ…もう少し自己啓発してれば…　(>_<)　）

                             反省

平日、１８時位に仕事が終われば、不動産でもう一仕事………

特に物件調査や銀行との交渉なら会社帰りに活動が可能です。

（銀行さんも店は早く締まりますが、お願いすれば時間外に会ってもらえますよ～）

 

物件調査は日中の明るい時間帯が基本ですが、夜は夜で価値があります。

駅からの帰宅時の街の賑わいとか、街灯の明るさチェックとか、夜ならではの情報です。

暗くて物件の外観の詳細は分かりませんが、ロケーションが確認できるだけで

物件の絞込みに大いに役立ちます。

良さそうなら、週末にもう一度行けばいい訳です。

 

その他にも、見知らぬ不動産屋さんに飛び込みで入る勇気があるとか………

金利交渉などの交渉事に慣れているとか………、面の皮が厚いとか‥　（笑）

色々得意なこともありそうです………

５０代の注意点

それでは気をつけなければいけないデメリット、注意点とはなんでしょうか？？

これは、なんといっても

　　　　　　　　　★ローン設定の残り期間が短い！！

これに尽きます。

銀行によって若干異なるようですが、完済年齢の上限が７５歳、または８０歳というのが

多いようです………

必然的に、５０歳で組めるローン期間は最大３０年！　５５歳で組める最大が２５年！

となります！

以前ご紹介したシュミレーションシート等で計算すると分かりますが

不動産投資においてローン期間は非常に重要です。

期間設定が短いと返済比率が上がり、何かあった時の破綻リスクが高くなります。

といっても、ただ長ければいいというものでもなく、できれば法定耐用年数内での

ローン期間設定が望ましいです。銀行さんはここをとても気にします。

（ここ、相続税の恐怖（４）でも書きました。また出ましたね～覚えておきましょう！！）

 

事実上、６０歳で期間２０年というのが目安かもしれません。

20年以下でそれなりにＣＦの出る物件というのは多くはありません……

とすると６０歳までに目標とした額までの物件購入を済ます必要があります！

（この問題を回避するため、今後は法人での購入を進める予定です）

 

わたしの購入時期、ローン期間と完済年齢です。

木造新築　　　　2008年→30年ローン　完済～2038年　82歳

ＲＣマンション　2010年→25年ローン　完済～2035年　79歳

軽量鉄骨　　　　2011年→19年ローン　完済～2030年　74歳（実際のローン名義は母）

（新築はＪＡの特徴で例外的に80歳オーバーになっています）

う～ん………　こんな年まで元気にやれているんでしょうか………

なんだか心配になってきます………早く純資産比率５０％～を達成しないと、ですね！

 

前々回に、５０歳から始めて丁度よし、５５歳の方は少し急ぐための戦略が必要

と書きましたが、このローン期間からも裏付けられます。

（定年間際に、時すでに遅しとならないようにしたいですね～～）

 

３０代、４０代の作戦は？　って？？

大丈夫で～す！　時間はたっぷりあります！　ゆっくり、じっくり取り組んでください！

                                       

３０代、４０代は時間との戦いというより、それぞれの属性、嗜好に合わせた

戦略選びが必要かもしれません。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

次回は、その気になったシニアを狙うワナにご注意！　わたしが実際に出会った

アブナイ業者について書きたいと思います。