こんにちは! 黄昏族の不動産投資家やんつです。 前回は不動産の

生きがい基盤作りについてでしたが、今回はその気になったあなたに

世代別の戦略についてお話いたします。

 

53歳で本格的に不動産投資の勉強を始めた時には、周りの30代、40代の

投資家仲間と特に違いがあるとは思っていませんでした。

(思ったより若い方が多くて、ちょっとご隠居気分で淋しかったですが‥)

 

ところが実際に物件購入してみると違いが身にしみてきました………

投資家仲間達との会話の中でも、お互いの課題に違いがありました。

50代の特徴……?

若い投資家のみなさんと話していて、50代として感じた違いは……

1).購入資金はそこそこある

まぁ長年サラリーマンを勤めてきて子育ても一段落、セカンドライフ資金も

視野に入れて貯金してきています。 若い方よりはあって当然ですよね~~

(あっ、ごく普通のサラリーマンを念頭においています! 自営業の方は

当然考え方が異なりますので、さらりと聞き流してください m(__)m )

 

とある生保の統計によると

20代の貯蓄額 平均241万円

30代の貯蓄額 平均484万円

40代の貯蓄額 平均907万円

50代の貯蓄額 平均1066万円

というデータがあります。 こういう場合は平均値よりも中央値の方が

実態に近いことが多く、中央値だとここから2割減位の感じでしょうか………

30代と50代では2倍以上の開きがありますね~

 

貯金が多いとその分、取れる戦略に幅が出てきます。

・投入資金を多く見込めるため、一棟物へのチャレンジが容易

・余裕資金としてある程度資金を残しつつ購入していくことも可能。リスク低減になる。

といった所に違いがあるのかなぁ、と感じました。

(やはり若い方は、区分から… という人が多いようです)

 

2).平日を含めて活動時間を取り易い

サラリーマン大家業の基本は週末活動ですが、それでも平日にも活動できれば

ずいぶんと効率が違います。

30代~40代は残業も多く、仕事上の付き合いも多いため、どうしても帰宅時間は

遅くなります。 まして妻子持ちなら殆ど自由な時間はないでしょう。

会社の中でも稼ぎ頭になりますので、頑張らなければいけない時期でもあります。

 

前回にも書きましたが、一方50代になるとどうでしょうか??

自分の役職の上限も見えてきて、ポジションも後進に譲り………

会社によっては役職定年なんて制度もあります。

周りを見ても、一部の上級職以外はかなり定時退社が可能になっています。

 

20代を中心とした独身男性も、その気になれば時間は取れそうですが……

飲んで、遊んで、デートして……遊びたい盛りです。色んな誘惑も多いです。

(だだ最近は若くして自己投資に励む方も多く、バブル体験世代としては

感心しきり、です。 あぁ…あの放蕩の日々が無ければ…もう少し自己啓発してれば… (>_<) )

                            反省a0001 反省

平日、18時位に仕事が終われば、不動産でもう一仕事………

特に物件調査や銀行との交渉なら会社帰りに活動が可能です。

(銀行さんも店は早く締まりますが、お願いすれば時間外に会ってもらえますよ~)

 

物件調査は日中の明るい時間帯が基本ですが、夜は夜で価値があります。

駅からの帰宅時の街の賑わいとか、街灯の明るさチェックとか、夜ならではの情報です。

暗くて物件の外観の詳細は分かりませんが、ロケーションが確認できるだけで

物件の絞込みに大いに役立ちます。

良さそうなら、週末にもう一度行けばいい訳です。

 

その他にも、見知らぬ不動産屋さんに飛び込みで入る勇気があるとか………

金利交渉などの交渉事に慣れているとか………、面の皮が厚いとか‥ (笑)

色々得意なこともありそうです………

50代の注意点

それでは気をつけなければいけないデメリット、注意点とはなんでしょうか??

これは、なんといっても

         ★ローン設定の残り期間が短い!!

これに尽きます。

銀行によって若干異なるようですが、完済年齢の上限が75歳、または80歳というのが

多いようです………

必然的に、50歳で組めるローン期間は最大30年! 55歳で組める最大が25年!

となります!

以前ご紹介したシュミレーションシート等で計算すると分かりますが

不動産投資においてローン期間は非常に重要です。

期間設定が短いと返済比率が上がり、何かあった時の破綻リスクが高くなります。

といっても、ただ長ければいいというものでもなく、できれば法定耐用年数内での

ローン期間設定が望ましいです。銀行さんはここをとても気にします。

(ここ、相続税の恐怖(4)でも書きました。また出ましたね~覚えておきましょう!!

 

事実上、60歳で期間20年というのが目安かもしれません。

20年以下でそれなりにCFの出る物件というのは多くはありません……

とすると60歳までに目標とした額までの物件購入を済ます必要があります!

(この問題を回避するため、今後は法人での購入を進める予定です)

 

わたしの購入時期、ローン期間と完済年齢です。

木造新築    2008年→30年ローン 完済~2038年 82歳

RCマンション 2010年→25年ローン 完済~2035年 79歳

軽量鉄骨    2011年→19年ローン 完済~2030年 74歳(実際のローン名義は母)

(新築はJAの特徴で例外的に80歳オーバーになっています)

う~ん……… こんな年まで元気にやれているんでしょうか………

なんだか心配になってきます………早く純資産比率50%~を達成しないと、ですね!

 

前々回に、50歳から始めて丁度よし、55歳の方は少し急ぐための戦略が必要

と書きましたが、このローン期間からも裏付けられます。

(定年間際に、時すでに遅しとならないようにしたいですね~~)

 

30代、40代の作戦は? って??

大丈夫で~す! 時間はたっぷりあります! ゆっくり、じっくり取り組んでください!

                                        まる、正解

30代、40代は時間との戦いというより、それぞれの属性、嗜好に合わせた

戦略選びが必要かもしれません。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

次回は、その気になったシニアを狙うワナにご注意! わたしが実際に出会った

アブナイ業者について書きたいと思います。