楽待会員の皆さま、こんにちは。
清陽通商株式会社の栗本でございます。

毎日暑い日が続いていますが、お元気でしょうか?
真夏はこの商売、ほんと大変です。

炎天下の野外や、エアコンの無い蒸し風呂のような室内でお客さまを案内したり、写真を撮ったり・・。

投資家の皆さんの中にも、真夏の物件巡りは嫌だよなと言う人も多いかと思います。
ところが、うちの過去の履歴を調べると7~8月頃に案内した物件は意外と成約率が良いのです。

理由を色々考えたのですが、猛暑の時は多くの不動産業者は仕事さぼるし、投資家の皆さんも外出を嫌がるので、の時期に真面目に動いた人は良い物件をゲットできるのだと思います。

以前、商売で成功する秘訣の一つに、他の人が働かない時期に働くという話を聞いたことがありますが、多分そういうことなのでしょう。

さて、今回のコラムは前回に引き続き物件調査のお話。

今回のテーマは「レントロールの間違いを現地で見分ける方法」です。

まずはポストの確認から

収支を計算するのに必要なレントロール。
これが無いと何もわかりません。

ところがこのレントロール、極めていい加減なものが少なくないのです。
物件の資料請求をしたら、平気で半年前、1年前のものを送って来る業者も少なくありません。
最新の物が欲しいと連絡を入れると「じゃあ買付出してください」とか。

あと、任意売却物件などは売主の協力が全く得られないケースがあるので、元付け業者も債権者の銀行からもらった1年前のレントロールしか持っていないというケースもあります。

こういう物件は怪しいと断念するのも手ですが、こういう物件の中にお値打ち物件が混ざっていることも多く無視できません。

とはいえ、現状どうなっているのか見当もつかない物件を買うわけにはいきませんので、ある程度の現状把握を自分で行い買うか買わないかの大まかな目星をつけることが必要になって来ます。

まず、現地に行った時に見るのがポストです。

ポスト

物件によっては、空室の部屋のポストはチラシなどで一杯にならないようにテープで塞いでいる事があります。

これを既に入している古いレントロールと照合するのです。

そうすると何がどう変わっているかの大まかな動向がつかめます。

1年前と全く同じ部屋が空いていると言うケースも少なくありません。
この場合、何らかの事情で全く客付けを行っていない可能性があります。

もしくは想定家賃が高過ぎるなど様々な仮説を立てることが出来ます。

テープ塞がれていないポストは、覗いてみると判ります。
入居者のいない部屋は、ポストの中がチラシなどで溢れかえっています。

電気メーターはほとんど嘘をつかない

ポストを見て、貰った資料と現状との乖離が著しい場合、何を信用すれば良いのか判らなくなった場合、電気メーターを見ることをお勧めします。

電気メーター

電気メーターは、通常各部屋の横のパイプスペースか、ドアの上あたりにあることが大半です。

この電気メーターが動いているかどうかをチェックするのです。

入居者が外出中でも冷蔵庫などが動いていますから、入居中の部屋は電気メーターが動いています。

全く動いていない部屋は室内に何もない=空いていると判断することが出来ます。

ただ、ごくまれに「物置として借りている」というケースがあります。
築古のアパートなどでたまにあります。

そういうケースは稀で、いくつもの部屋が「物置として借りている」と言われたら疑ってみると良いと思います。

反対に、入居者がいないのに電気メーターが回っていると言う場合もあります。

これは空室が多い物件だと融資が出ないので、銀行の物件調査担当をごまかすために、空室にカーテンをつけて、換気扇などを動かしてわざと電気メーターを回すのです。

ただ、これは銀行に融資を申し込んでからの一時期だけで売りに出す当初からそういう事をする人はいません。

そのため、電気メーターが動いていたら概ね信用しても良いかと思います。

こうやって正しい入居者数を業者に頼らず把握し、いくらで貸せるかシミュレーションできれば、安心して買付価格を決めることが出来ます。

人知れず、あまり出回っていない物件をこっそり買う投資家は、こういうところを自分でやっている人が結構多いです。

業者から資料が出てこないと嘆く前に、これくらいのことを自分でやっちゃうと、他人が買えない物件を物に出来る可能性が高くなってきます。

一度試してくださいい。

な~んてことを宅建業者の僕が書くのってどうなんだろう?
そもそも宅建業者がきちんと仕事してたら、こういうことを書く必要はないわけで・・。

うちはもちろん、きっちりやってますよ!
と言いながら、1年前から売り出されている物件の問い合わせに1年前のレントロールを送っちゃった~!ごめんなさい、これしか手元に無いんです。

というわけで次回をお楽しみに!