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はじめに

皆様、初めまして!楽待でコラム…という事で、相当なプレッシャーを感じております(笑)ができるだけ、皆様にわかりやすくお伝えできるよう頑張って参ります。
朝日リビング(株)の小松と申します。

今後は
・実は投資対象になる!公団、公社住宅とは?
・収益を生み出す!?公団建替え時のメリット
・資産性◎!公団・公社住宅と民間投資マンションとの比較!
・普通の不動産とココが違う!公団投資の成功談
について書いていきますので、最後までお付き合い頂ければ幸いです。

実は投資対象になる!公団、公社住宅とは?

今回は私の得意分野である「公団・公社(一般的に団地と呼ばれている)物件」について少しお話させて頂きます。

ちなみに、ここで言う公団とは、日本住宅公団ならびに宅地開発公団の業務を承継した「住宅・都市整備公団」という、かつて存在した特殊法人を指します。
名前が長いので、以下、公団と記述いたしますね。

では、公団とは別に公社とは何なのか?と申しますと、住宅の分譲等をおこなう公企業の事です。
地方住宅供給公社法という難しい法律にもとづき、勤労者に向けて居住環境の良好な住宅及び宅地を供給する目的で地方公共団体により設立されました。
こちらも長いので、以下、公社と記述いたしますね。

昭和30~50年代。
平成の世から見れば、かなーり昔の話になりますが、公団や公社が建設した住宅には、賃貸集合住宅(団地)と分譲集合住宅(団地)がありました。

簡単にいえば「賃貸型」と「分譲型」です。
今現在では、主に賃貸の集合住宅が「UR賃貸住宅」などと呼称されている為、皆さまの中にはTVCM等で「UR」という名称の方が馴染があるやも知れませんね。

ちなみに、この「UR」。
正式名として都市再生機構ですが住宅の分譲を行なっておりません。(賃貸専門です)

そもそも、団地というのは何故に作られたのでしょうか?

その秘密を少し掘り下げると、当初、都市部で働く地方出身の中流サラリーマンに良質な住宅を大量に供給するため、主として都市近郊に公団が土地開発し住宅建築を行った時代背景がございます。

まぁ、人口も増えて仕事も増えたけど通勤に便利な住宅が圧倒的に不足していたんですね。
全部で数百世帯から千世帯を越える、当時としては大規模開発となり後の民間の「デベロッパー」の先駆けとも言われています。

その建物の特徴として、階段型の5階建て。
鉄筋コンクリート造の集合住宅が取り囲むような構造となっているものが多いです。
規模の大きい団地になると、中心部に商店、銀行、郵便局など生活に必要な施設を置き団地内で生活の要が足せるようになっているのも特徴です。(単に住宅を提供するだけではなかったのですね)

なんとなーく団地の生い立ちは理解して頂いたと思いますので、次に、実際に中を見てみましょう。
一住宅の広さは、夫婦と子供2人をモデルケースとして想定し40m²~60m²程度の3DKタイプが多いですね。

当初は賃貸タイプのみで中流のサラリーマン向けに家賃が設定されており、民間アパートと比べて決して安いとは言えない(現在も決して安くはありません。※ 公営住宅とは違うので要注意ですぞ)ものの、モダンな生活を夢見る夫婦の申し込みが殺到し抽選にあたるのはなかなか困難な状況でした。

更に、昭和40年代に入ると政府の持ち家政策の一環として賃貸とほぼ同じ仕様(ただし台所を広くして、3LDKとなっていることが多い)の部屋を分譲し販売するようになりました。

分譲タイプ入居者にとって現役時代の住宅ローン負担は決して少ない…とは言えない状況でしたが、30年程度のローンは終了しており、毎月の支出としては各団地の管理組合や居住棟の保全会に支払う、管理費と修繕積立金だけなので、同仕様の賃貸タイプよりは負担が大きくありません。

しかし、ローンが終了しているという事は当然ながらそれだけの年月を経過しており、築年数の経過とともに、高齢者が多くなっている事も問題となっています。
(まぁ、これは少子高齢化という日本国全体の問題とも少し絡みます)

ちなみに、分譲タイプを所有している方々がローンを終え、他のマンションや戸建などに転居され、空いた部屋を賃貸として貸している部屋も少なくありません。
規模の大きな団地となれば、賃貸棟と分譲棟が共存しているケースも多いのですが、部屋の使用率としては、若干分譲棟のほうが賃貸棟に比べて少し広い事も影響し、分譲棟の賃貸ニーズが高いです。

ちなみに、ここからは余談なのですが、一般の民間マンションと呼ばれている住居だと上階に向けて人気は高くなります(2階より3階、3階より4階など)が団地の場合は、エレベータの無い5階建ての建物と言う事も有り、1階・2階の部屋の方が人気が高く4階や5階に住んでいる方からの1階・2階への住替えというケースも少なくありません。

今なお、都市近郊に大規模な団地が多く存在し、広大な敷地面積に複数の棟が建っておりますが、近年、建築された民間マンションと比べても、敷地面積の違いには大きな差があり、土地の持分を比較しても、その差に驚かれる事でしょう。

詳しくは、次回のコラムとして記述いたしますが、その敷地面積に、ゆったりとした建築を行なった結果…建替え時に大変大きなメリットとなっている事例がございます。
建替えについても、次回以降記述いたしますね。(結構、忙しいですな、こりゃ(笑)

投資と団地・・・なぜ、この組合せなのか。
まずは、団地と言う特徴をご理解いただいた上で、順次ご提案したいと考えております。

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朝日リビング(株) 小松淳一