みなさん、こんにちは。

プリンス破天荒です。

 

今日は、ROEの話から少し話が横道にそれますが、前回の話で経費率を最小化するために

木造・新築を進めたことはご理解頂けたかと思います。

 

では、何故、地方ではなく、都内だったのかについて少し触れたいと思います。

 

一番の理由は、賃貸需要だということは誰でも理解できると思うので、別の経営的な観点でお話しします。

 

先にポイントと言ってしまうと、私は土地と建物の構成比を重視してます。

 

私の都内の物件は、土地建物込で11000万円前後に集中してます。

 

この土地と建物の構成比がざっくり

 

土地 7000万円、建物4000万円というバランスです。

 

建物は、減価償却されて価値が目減りしていきますが、土地値は会計処理上、価値が目減りしません。

(あくまで会計処理上です)

 

ここで、1億円で金利1%前半で30年融資と仮定すると、

10年後には残債が約7000万円ぐらいまで減ってます。

 

要は10年も経てば、残債が土地値まで減ってきます。

 

10年間は大きな修繕もなく、入居率も高稼働が期待でき、キャッシュフローも安定します。

 

10年後には、土地値ならば十分に売却出来るでしょうというのが私の見立てで、非常にリスクが少ない手法です。

 

面白みはありませんが、5~10年間は何の心配もなく稼ぎ続けてくれるので、家族を養う収入源にはちょうど良い安定性です。キャッシュフローが出ない分、複数保有することで補ってます。

 

ただ、10年間眺めているだけでは退屈なので、資産の組み換えをしながら、もう少し規模を拡大していくつもりですが。

 

 

一方、同じ耐用年数22年の中古RC(築25年ぐらい)を地方で買ってしまった場合、

11000万円だったと仮定すると、土地建物の構成比がさっきと逆転してしまい、

土地4000万円、建物7000万円ぐらいになってしまうでしょう。(もっと建物の比率が高くなるかもです)

 

建物の価値はゼロに近づいていきますし、維持するのに修繕費がかかるので先々の10年が見通しづらいです。

 

安く買えれば、目先のキャッシュの貯まり方はこっちの方が有利かもですが、生涯にわたる収支を考えるとどうかなと思います。

 

リスクを徹底的に排除すると、「土地比率が高い立地」で「木造新築アパート」を建てて、「約10年保有して土地値以上で売却する」というストーリーが低リスクで手堅い手法と結論づけました。

市況が悪ければ、修繕しながら持ち続けてインカムをもらい続ければ良いですし、木造なので修繕費もたかが知れてますしね。

 

まとめ

土地と建物の構成比で、土地値が高い物件を選ぶことで資産価値を維持できます!