皆さん、こんにちは。

プリンス破天荒です。

 

先月、私が重視している指標ROE (Return on Equity)を紹介しました。

 

そしてROEは、アクションプランに落とし込み易いように3つに分解できることもお伝えしました。

 

ROE:自己資本利益率 (利益/自己資本) =

 

①売上高利益率(利益/売上)

×

②総資産回転率(売上/総資産)

×

③財務レバレッジ(総資産/自己資本)

 

この3つをそれぞれの領域で最大化させていくと、各々が掛け算の効果で、お金が増えていくスピードがあがります。

 

今まで①を中心に話をしてきたので、今回は、②総資産回転率(売上/総資産)についてお話しします。

 

要は、自分の資産をどれぐらいの頻度で回転(売却)させていくのかということです。

 

不動産は固定資産なので、流動性が乏しく現金化しづらいことがデメリットの一つです。計画的に売却を検討しておかないとすぐには売却できません。私はだいたい半年~1年ぐらい売却に出しておいてその間に売却してます。

 

そして、物件購入後、5~10年ぐらいのスパンでの資産組み換えるのが、良いサイクルだと思います。

 

参考までに私の例を紹介します。

 

つい先日、2011年に購入した物件を売買契約してきました。

 

個人で購入した物件なので、2017年に入れば、満5年経過しますので売却益にかかる税金が長期譲渡益となり半減します。

 

売却依頼をかけたのが昨年2016年9月頃。

 

すぐに売却出来てしまうようならば、値付けが安過ぎると思います。

 

2017年に入って早々、成約に近い状態の方が居ましたが、残念ながら見送りになりました。

 

結局、ここまで引っ張りました(まだ引き渡しが済んでいないので気を抜けません)が、約8か月売却に出していました。思いつきで売ろうと思ってもなかなか売れません。

 

だからこそ、最初から売りやすい物件を買うことが非常に大事な戦略です。

 

そして、売却して物件を回転させていくことで、ステージが一つずつ上がっていくことを実感することができます。

 

次回、具体的な数字を入れて、今回の物件売却を分析したいと思います。