皆さん、こんにちは。

プリンス破天荒です。

 

最速で富裕層シリーズ第5回です。

 

ROE:自己資本利益率 (利益/自己資本)は 

 

①売上高利益率(利益/売上)

×

②総資産回転率(売上/総資産)

×

③財務レバレッジ(総資産/自己資本)

 

の3つに分解されますが、この中で、最も影響度が大きい

②総資産回転率(売上/総資産)について、私の具体例を交えてお話しします。

 

現在、売却予定で、売買契約済の物件の実例です。

 

2011年に10000万円で購入した物件が、14500万円で売却出来そうです。

 

手元にお金がいくら残るかというと、約6000万円残ります。(税引き前)

 

購入時と売却時を比較してみます。

 

     価格       ①家賃               利回り   ②借入

購入時 10000万円  10,665千円   10.7%   10000万円

売却時 14500万円  11,522千円   7.95%       8000万円

 

これを「購入した時期が良かった」で終わらせてはいけません。

 

着目すべきは①家賃と②借入です。

 

まず①家賃が購入時よりも年間857千円増えてます。インターネットを無料にしたり、退去の度にリフォームに力を入れたりしながら、購入時よりも家賃を上げることに成功してます。

 

売却価格に割り戻すと、①賃料増は、少なくとも+1100万円売却価格を押し上げた効果がありました。(+857千円 / 7.95%)

 

次に、②借入が6年間経つと、約2000万円も減っています。

 

確か、300万円前後の繰り上げ返済もしましたが、金利が3%程度でも、元本は確実に減っていきます。

 

以上を踏まえて、売却で得られる6000万円を分解すると、

 

①リフォーム・リノベーションによる家賃上昇効果 1100万円

+

②残債減 2000万円

+

③市況の良化 2900万円

 

ぐらいな感じです。

 

①は1部屋を大幅なリノベーションをした影響もあり、6年間で概ね700万円ぐらいは費やしており、②も300万円ぐらいは繰上返済に回しているので、これらを差っ引くと、実際には5000万円ぐらいの利益です。

 

①・③は不確定要素で、エリアや物件によってはむしろ下がってしまうことも多いでしょう。しかし、②は時間の経過とともに確実に減っていきます。

 

不動産を早く始めた方が良いと言われる理由は、②の時間軸で残債が減っていく効果を味方につけられることが非常に大きいです。

 

将来の不確実性を懸念して、何もアクションが出来ないより、②のような確実な事実をどのように活用して道を切り開けるかを考えましょう。

 

売却により、キャッシュリッチになると物事がどんどん好転していきます。

次回はキャッシュリッチになったあとの展開をお話ししたいと思います。