皆さん、こんにちは。小林尚美です。
 
新緑の爽やかな季節、いかがお過ごしですか?
 
私はというと、爽やかを通り越して真夏の暑さの中、相変わらず関東のゴルフ場などに出没しております!?
 
 
さて、今日のテーマは、「ついに管理会社変更!決め手はコレ!その①」
 
 
そうなんです、うちのアパート、ついに管理会社さんを変更することになりました。
 
そうそう何度も変えられませんし、一度お願いしたところから変更するのは、大家にとってなかなか勇気の要ることです。
 
ただ、これもビジネスです。より良い経営のために一緒に考え、動いてもらえるパートナー選びはとても重要だと思います。
 
1年間悩んだ末、いくつかの候補となる会社さんとコンタクトし、その中の1社とこの度契約させていただきました。
 
決め手となったポイントは一つではなく、いくつもありました。
たぶん長くなりそうですので、何回かに分けてご紹介したいと思います。
 
 
まず、大きな決め手となったのは、 空室対策に特化している!という点。
 
今後も安定した経営を目指すためには、募集を強化しなければならないのは言うまでもないこと!
 
専任で管理をお願いする場合、期待することはコレに尽きるのではないでしょうか?
 
 

1.管理物件の高い入居率をキープしている。

新しい管理会社さんは、管理物件の入居率を会社としての目標に掲げて、空室対策に取り組まれており、言ってしまえば、空室対策に特化した会社さんなのです。
 
数値目標をしっかり設定して結果を出していくことは、とても大切だと思います。ダイエットじゃないけど、結果にコミットですから!!
 
正直、驚きの入居率をキープされており、疑い深い私は何か裏があるのでは?とかなり突っ込んで質問させていただきました。
 
だって、限りなく100%に近いんですもの、どんなカラクリがあるのか?と思いませんか?
 
今月の各管理物件の入居率はこのとおりです、と、本来社外秘のリストまで見せてもらって、やっと納得する始末。。
 
 
いやしかし、カラクリがないはずはありません!!
 
わたくし、しつこくその辺りをお聞きしました。いったいどうやって全物件を満室に近い状況に保っているのか?
 
いくら入居率が良くても、もしや、大家の費用負担が大きく膨れ上がる?なんて困りますよね?
 
まあ、敷金礼金ゼロは仕方ないにせよ、募集の広告費が何か月分もかかるとか、フリーレントを必ず付けるとか、原状回復にやけに高い費用かかかるとか、
 
はたまた、建物のリフォームを強制されるとか~?
 
あぁ、怖い怖い。
 
しかし、どれも違いました。
 
 

2.時間をかけて大家の不安を解消!

私もアパート大家になって7年ぐらい経つのですが、色んな管理会社さんとお付き合いしたわけではないですし、変更するにあたり大変悩み、ハッキリ言って不安だらけでした。
 
今度の会社さんとは何度も打ち合わせを重ね、こちらの不明点の思いつくものをぶつけて、そのすべてにきちんと回答いただきました
 
心配だった募集の費用面はいたって普通でした。
 
募集の広告費はインターネット掲載料として1か月分、フリーレントはケースバイケースでご相談。
 
原状回復や建物のリフォームについても相談次第で、指定の業者以外を使うこともOK。
 
ペナルティもなく数社に相見積もりを取ることにも対応してくださるそうで。
 
私も契約書を隅々まで読んで、個別にご相談した内容は契約書にすべて反映していただいています。本当にキチンとされていて安心しました。
 
不動産関係って契約の世界ですから、この辺りを曖昧にしてはいけないと過去の経験からしみじみ感じています。
 
 

3.先行して募集開始!インターネットに強い!は当たり前ではない。

契約を済ませ、現在は前管理会社さんとの引継ぎ期間中となります。
 
引継ぎには3ヵ月ほどかけるのですが、その間、空室を放置しておくことはできません。
 
かといって、もう新しい会社に変更が決まっているのに、前の会社に頑張っていただくことは期待できず・・。
 
募集がストップしてしまうのか?
 
 
その心配は無用でした。
 
新しい会社さんで先行して募集開始してもらえるとのこと!
インターネットでの主要なサイトに広告を掲載してもらいます。
 
今どき、インターネットでの募集は当たり前で、どこもやってるし大差ないのではないか?と思いませんか?
 
ところが、どうやら大違いみたいです。
やはりしっかりした会社さんは更新の頻度も多く、広告の内容も充実しています。
 
 
さっそく出来上がった募集広告を見て、あっと驚きました!!
写真がとても美しいのです。とくに室内写真。
 
私も写真が好きでよくミラーレス一眼で撮影しているのですが、こんな風には撮れません。
 
室内写真、たぶん照明を当てて本格的に撮影くださったのでは?と思います。
 
大満足な仕上がりです。これならお客様も内見してみようという気持ちになると思うんですよね。
 
安価でアクセントクロスにできると聞き、今回はそのままにしてますが、ちょっとやってみたくなりましたよ。
 
きっとカッコよく撮影してもらえるはずです!
 
 
空室対策やインターネットに強い等、今更当たり前のことのようですが、だからこそ基本がキッチリ出来ていて、ひと手間加えるだけでも大きく差が付くのではないでしょうか?
 
 
このお話は次回に続きます。
 
 
それでは皆さん、次回までお元気で!