内本です。最近までかなり多忙でしたが、やっと落ち着きました。公売で落札した物件についてご紹介します

公売に挑戦

公売とは国や自治体の土地・建物の入札

前回のコラムで少し書きましたが、今年2月に公売に挑戦しました。

公売とは国や地方自治体の土地・建物を対象にした入札案件です。

国や地方自治体が取引相手で安心ですが、それなりに難易度は高いです。

 

こんなに簡単に落札できるのか・・・と

関東財務局の公売で6案件に入札し、1案件でも落札できれば・・・と思っていたのですが、

なんと4案件も落札してしまいました!

数をうたなくても当るものだと、かなり驚きました。

知人大家さんの例では、20件入れてやっと1件落札と聞いたので、ありえない落札率です!?

↓今回取得した物件

勝因は、不動産業者さんが入れる金額に少し上乗せした金額で入れたからだと思います。

実際に開札会場に行き、開札に立会いましたが、6案件とも落札しそうな勢いだったので手に汗を握る展開でした。

落札した後が大変

はっきり言って予算オーバーでした

4案件落札したのは良いのですが、10件入れて1件位の落札率で考えていたので、はっきり言って予算オーバーでした。

頑張れば全案件決済できるかも、と考えてはおりましたが。

銀行に融資審査をお願いして、どれだけ大変か思い知ることになりました。

 

落札後、融資の風向きが変わりました

物件入札時にも取引銀行に

「この案件1、案件2、案件3、・・・案件6に札を入れますので、落札したら融資して下さいね」

と物件資料を送り打診していて、それなりに感触は良かったです。

ただ、本当に落札して、取引銀行に本審査を打診する頃には、風向きが変わりました。

国との売買契約が3月下旬、決済が3月末~4月上旬です。

今思えば、ちょうど市中銀行の融資が厳しくなってきた頃でした。

 

4重苦の高難易度物件でした

融資が厳しくなってきた、という事情以外に、公売物件ならではの難易度が高い事情がありました。

今回落札した物件は4重苦の大変な案件でした。

 

全空物件(元社宅・寮などを廃止した物件)

建物が未登記国が所有していて、コスト削減などの理由から)

立地が微妙(そもそも立地が良い物件はディベロッパーが買うので)

インフラ無し電気・水道・ガスがありませんでした)

 

上記がどれだけ大変なのかは、実際に購入・再生した方ならわかると思います。

インフラを整備するだけで数百万円かかりました。物件規模によりますが。

かなりの時間・労力を費やしましたが、スキルアップにつながりましたので、挑戦して良かったと思います。

 

決済した後も大変

実際に決済できたのは・・・

話は戻りますが、スケジュール的には2月下旬に開札、その後銀行と折衝、売買契約は3月下旬、決済は3月末~4月上旬でした。

落札した4案件全て購入できれば良かったのですが、4重苦ということもあり、決済できたのは3案件です。

↓今回取得した物件

 

無人・・♪決済でした

決済自体はあっけないくらい簡単でした。

国が取引相手で、仲介会社もなく購入代金・登録免許税を納付するだけの無人決済でした。

しかも建物未登記なので、所有権移転の登録免許税は土地分だけです。

所有権移転も国が実施してくれ、司法書士報酬も不要でした(現金購入の場合)

 

電気メーターも水道メーターもありませんでした

決済後財務局事務所に行って、鍵を受け取り、建物に入って驚きました。

上記で書いていますが、生活インフラが無いのです。

まず部屋の電気をつけようとしたら「電気のブレーカーが無い!」という状態でした。

試しにパイプスペースを開けてみたら

電気のメーターが無い水道メーターも無い!」

ガスのメーターも無い!」

無い無いづくしでかなり驚きました。

 

新築アパートと同様、全てイチからひきなおしです。

まさか、と思いましたが、前面道路の水道本管から切断されていて、道路を掘り返して水道を接続する必要がありました。当然、給水申込納付金も必要でした。

 

維持費などコスト削減のためにはここまでやるのですかね~と感心したくらいです。

決済した3案件のうち2案件はこんな状態でしたが、1案件はかろうじて水道・電気は来ていました。ガスはNGでしたが。

 

長くなったので、この後どうやって物件を再生していったかは、次の機会にお話します。

試しに数えてみたら、今まで購入した1棟マンション18棟のうち8棟が全空物件でした。残りは半分空き~3割空きの物件が大半です。

 

 

これにも懲りず次回の入札にも参加予定です。

今回参加した公売はそれぞれのエリアで定期的に実施されています。

例えば関東財務局・近畿財務局は6月頭まで期間入札の受付中です。
(2月に比べて物件数は少ないです)

難易度は高いですが、興味のある方はチェックしてみてください。

それなりに大変ですが、引き続き頑張っていきたいと思います。