みなさん、こんにちは。

プリンス破天荒です。

 

お金を増やすスピードを上げるために重視しているROE。

 

ROE:自己資本利益率 (利益/自己資本)は 

 

①売上高利益率(利益/売上)

×

②総資産回転率(売上/総資産)

×

③財務レバレッジ(総資産/自己資本)

 

に分解でき、①~③をそれぞれ上げていくことでお金が増えるスピードが加速することを今までお伝えしてきました。

 

そして、特に②総資産回転率を上げる、つまり売却により資産を回転させていくことで、ステージが次々に上がっていくこともお話しさせていただきました。

 

直近で、5月末に決済を控え、数千万円の現金が出来ますが、これにより更に筋肉質な体質が出来上がります。

 

今日は、その実例をご紹介します。

 

物件売却後、それ以外の物件の残債を洗い出してみると

 

① 96百万円 (A銀行 金利1.275%)

② 78百万円    (B銀行 金利1.0%)

③ 90百万円    (C信金 金利2.0%)

④ 106百万円 (A銀行 金利1.5%)

⑤ 109百万円 (C信金 金利1.9%)

 

計 5.6億円 加重平均すると、借入金利1.57%です。

 

ここで、

③~⑤は金利が高いので、今回売却で得られるキャッシュを対象の金融機関に移すから金利を引き下げて欲しいと交渉します。

 

既に④は金利1.5%⇒0.8%の内諾が出ています。

③⑤はそれぞれ1%にならないか交渉中です。

 

売却により、物件が減るためにキャッシュフローが350万円ほど減ってしまいますが、この金利交渉により、キャッシュフローが150万円改善します。差し引き、200万円のキャッシュフロー減とはなります。

 

しかし、各金融機関に数千万円の預金を預けておくと、次の物件を購入する際にも有利に働きますので、1%前後の低金利で融資を引きやすくなります。

 

一時的に200万円のキャッシュフロー減となりますが、新規物件を1つ取得すれば十分に挽回できます。

 

売却  ⇒  既存物件金利交渉 ⇒ 新規物件取得

 

というサイクルで、古い物件を売却して、都内に新築に近い物件を取得することでリスクを低減させながら資産を拡大していくことが出来ます。

 

次回、本シリーズ総括します。