みなさんこんにちは、必殺大家人です。

コラムを執筆されている皆さんが、

「空室対策」について書かれていますので、

必殺も空室対策について書きたいと思います。

（決して「空室対策」は票が取れるからじゃないからね！）

必殺流空室対策、

それは・・・

申し込みを断らないことです。

仲介業者さんからすれば、

部屋を案内して、コノ部屋はお勧めですよ～って

せっかく決め物にしてくれているのに

大家側で『この方は属性が・・』とか

『保証会社が通らないので・・』など、

思い込みだけで断っていませんか？

 

もちろん最低限の条件はあると思います。

私の判断基準は

例えば、

●１７歳（未成年）で親の同意が得れない

●以前、夜逃げして滞納があるのに入居申し込みをしてくる人　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（実際にこんな方居ます。でも滞納を完済していればＯＫです。）

●生活保護なのに家賃８万円など規定を大幅に超えて住もうとする方

などで、これは断ってもしょうがないです。

 

例えば、

○８０歳など高齢である

○保証人がいない

○生活保護である

○日雇い仕事や水商売などで収入が不安定である

などはウエルカムです♪

 

本音で言えば、高属性で安定した収入の方に入居して欲しいですが、

築５０年の築古エレベーターなし・家賃４万円の物件に

年収８００万円の方は入居しませんよね？

そんなもんです！！

 

でも、滞納は怖いし・・・

って、思う大家さんは多いと思います。

そう思う大家さん！に、

まずは第一ステップ！

保証会社さんを複数持つ

Ａ社（大手）の審査が通らなくても、

Ｂ社（中堅）Ｃ社（弱小）と通る保証会社を探す！

小さい保証会社でもお守り代わりにはなります。

※但し、詐欺まがいの保証会社も存在しますのでご注意くださいね！

（家賃滞納が発生しても難癖をつけて大家さんに代位弁済しません）

○ココでワンポイント豆豆知識

仲介業者さんが１社しか保証会社と契約していないなどの場合、

その保証会社が通らなければアウト！って思っていませんか？

そんな時は自分が保証会社と代理店契約しちゃうんです。

Ｑ：えっ？そんな簡単に代理店なんてなれるの？？

Ａ：実は誰でもなれるんです！！

Ｑ：でも、法人も持っていないし宅建免許もないけど・・・・

Ａ：それでも大丈夫なんです！！なれるんです。

Ｑ：じゃあ、具体的に何が必要なの？

Ａ：法人格も宅建免許も要りません。

　　いるのは、『屋号』と『会社印』だけです。

Ｑ：屋号も会社印もないんですけど・・・

Ａ：屋号が無いなら、自分で勝手に作れば良いんです。

　　必殺なら『必殺商会』

　　印鑑なんてネットで何とでも作れますよね？

　　そう！自分で作って名乗っちゃうんです！！

これで、保証会社の代理店になれるんです！！

代理店になれると言う事は、代理店手数料も入ります。

 

次に第二ステップ！

大家さん自身が回収能力を付ける

保証会社が通らない申込者でも断るのは勿体無いです。

入居ＯＫはしたものの、

イザ入居すると初っ端から家賃を滞納する悪質入居者だった！！

こんな事はよくあります。

そんな時に仲介業者に文句を言っても無駄です。

（仲介業者さんは入居斡旋までが仕事ですので、文句を言っても煙たがられるだけです）

そんな時は慌てず騒がず法的手続きで粛々と処理していきます。

家賃滞納での明渡し裁判なんて、誰がやっても勝てる裁判で、

自分で訴訟すれば費用なんて数万円程度ですみます。

 

私の感覚では、

訴訟をおこし、訴状が相手方に届いた段階で夜逃げが２０％

裁判で明渡し判決が出た段階で夜逃げが５０％

明渡し判決を元に強制執行を申立て、執行官が執行予告に訪れた段階で退去が２０％

実際に強制執行で追い出すのが全体の１０％程度です。

なので、

現実的には強制執行で荷物の移動や保管といった大変な作業をするといった事態は、

ほとんど無いんです。

 

まとめ

空室より滞納者のほうが１００倍良い

３人入居のうち、１人の悪質入居者がいても

２人の良質入居者を獲得できれば良い

 

頑張ってください。