思いの他、修繕費と維持管理費の掛かる物件があった…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

先日、3世帯抱えていた空室の内の1世帯に入居申し込みが入り、

何とか一息付けそうな所まできました。

 

これで現在の全所有物件に占める入居率は95%を達成する事が出来たので、

この調子で残りの2世帯を埋めて行きたいと思います。

 

ところで、現在の私の個人と法人での所有物件は一番古い物件が築32年で、

一番若い物件が築22年です。

 

私の現在の年齢からすると、私が生きている内にこれらの所有物件は、

一部に築年数が50年を越える物件が将来出現する事になります。

 

当然ながら、物件の修繕等の手直しを繰り返せば、

その時点でも物件を所有して賃貸収入を得る事も可能だと思われますが、

その物件をそのまま次世代に引き継げるのかどうかを考えた時に、

かなり疑問を感じる事があります。

 

そこで、今回は10年後20年後の物件の維持管理を行った場合の予想される修繕費用の一覧と、

10年後20年後に売却した場合の現金化できる金額をシュミレーションしてみました。

 

実際にはこの通りにならない部分も発生すると考えられますが、

今からこれらの修繕費用を想定しておく事や、

所有物件の入替えを考えておく事は、

今後もしも家族への物件の引継ぎを考えた時に必須のシュミレーションであると思われます。

 

10年後の必要修繕費予想額

所有物件一覧     築年数 外装塗装 設備 ユニットバス 予備費 

木造4世帯Fアパート  42年  100万  40万  30万   30万

軽量鉄骨6世帯Fアパート34年  150万  60万  300万   50万 

木造4世帯Fアパート  32年  100万  40万  200万   30万

木造4世帯Fアパート  39年  100万  40万  200万   30万

木造6世帯Fアパート  38年  135万  40万  200万   50万

S造15世帯Fマンション 37年  350万  150万 100万   200万

S造12世帯雑居ビル  42年  200万  120万 450万   150万 

 

10年後の売却予想額

所有物件一覧  築年数 年間想定家賃 売却予想額 分離課税額 売却手残り

木造4世帯Fアパート  42年  120万  480万   97万   330万

軽量鉄骨6世帯Fアパート34年  190万    

木造4世帯Fアパート  32年  120万  

木造4世帯Fアパート  39年  120万  

木造6世帯Fアパート  38年  190万

S造15世帯Fマンション 37年  500万 

S造12世帯雑居ビル  42年  300万  980万   192万  730万

合計             1540万 1460万   289万  1060万

                ↓               ↓

空室やリフォーム代を考慮して約1200万を想定 雑費を考慮して1000万を想定

 

今回シュミレーションしてみて分かった事として、

10年後築42年を迎えるS造12世帯の雑居ビルのユニットバス入れ替えが、

450万円掛かるかもしれないという事でした。(シングルでもユニットバス入替えに最低でも50万は見込まないと難しいと思うので)

この他にもこの物件の修繕と維持費用に470万円掛かる予想である為に、(かなり多めに費用を見積もっています)

状況によっては売却に動いた方が出費が減って手残りが増える可能性もあります。

 

この段階で築40年オーバーの物件を入替える場合、

手残りの1060万で購入可能な築20年前後の6世帯ファミリーアパートの購入を検討します。(想定年間家賃収入は200万を目標)

この場合、年間の想定家賃が1200万から980万にダウンする事になりますが、

それでも子供の教育費等の出費が減った場合には、

この収入額でもとりあえず生活には問題無いと考えます。

 

20年後のシュミレーションは長くなりすぎましたので次回とさせて頂きます。

 

ここまでお読み頂き有難うございました。