こんにちは! 黄昏族の不動産投資家やんつです。 前回は世代別の戦略と

注意点についてでした。  50代については詳しく書きましたが、

30代、40代の作戦については 「時間はたっぷりあります………」

ってそれだけかい!!と、突っ込みがたくさん飛んできました……… (>_<)

そこで、少し世代別戦略の補足をいたします。

わたしがこれまでに体験したり、周りの方から聞いた戦略パターンを

簡単にまとめますと、こんな感じになります。

不動産投資戦略 あ・ら・か・る・と

1)区分スタートすごろく作戦

2)現金買い築古戸建て作戦

3)新築早期売抜け作戦

4)RC長期CF狙作戦

5)地方RC高利回り作戦

6)高利回りアパート、リフォーム作戦

 まぁ、この楽待コラムでも色んな方が様々な作戦について語っておられますし、

皆さんもあちこちで勉強済みと思いますので、あまり細かくは触れずに簡単に……

 

1)、2)はどちらかというと自己資金の少ない方向けの作戦です。

少し時間がかかりますが、実績を積上げて、やがて一棟物に進出!! ですね~

特に2)はリフォーム好きな方には良いかもしれません。戸建ては手を入れる余地が

たくさんあります。 以外と女性向きと思います。

庭とか家具選びとか、カラーリングとか女性ならではのセンスも生きる要素があります。

 (わたしはまったく、ダメダメですが………)

3)は忙しいサラリーマンにお勧めの作戦で、ポイントは新築プレミアムの効く間に

手間要らずで稼いでおき、効果が切れる前に売却して出口を迎えるものです。

新築のメリット部分だけを低金利ローンを利用して、うまく活用するやり方ですね~。

以外と難しそうなのは「売却」で、物件を持っていると段々愛着が湧いてきます。

CFもあるうちに手放す、というのはなかなか踏ん切りがつかないものです。

持っているうちに売り時を逃し、家賃も下がって…… あれれ!? なんてことには

ならないようにしたいもんです。

新築プレミアム期間も供給過多もあって、徐々にその期間が短くなってきてる

という話もありますので、市況ウオッチは抜かりなく………

 

4)はとてもオーソドックスな手法です。 RCは法廷耐用年数が長いため

購入時に比較的耐用年数が残っていることもあり、ローン設定が容易です。

ただ、古くなったRCは(修繕費で)金食い虫! というのを忘れてはいけません。

    (はい、ここマーキングしましょう!)

何かと金額が嵩み、フットワークが悪くなるのがRCの欠点でもあります。

(わたしも、知合いの不動産屋さんから、RCは大変だよ~ って散々脅かされました!)

都会のRCは利回りが低いので高利回りの地方物件を狙うのが 5)になります

土地勘が無いとリスキーなので、地元の業者さんとの密接なコミニケーションが必須!

ですね。 (満室偽装という怖い実例も聞きました……)

最後の6)は利回り狙いでは有力な作戦ですが、空室を埋めていくスキルを要求されるのと

ローンが付き難いのが難点です………

それぞれ一長一短ありますので、皆さんの属性状況、年齢、経験等に合わせ

ご自分に合った作戦を選んでください。 (わたしは2)、3)、4、)6)を実践中!)

       作戦会議 作戦会議………

 恵比寿の社長………

2010年に4)の作戦にフォーカスして活動していた時のことです。

いい物件に出会うためには、仲介さんから「紹介してあげよう」と思われなければ

なりません。  積極的に仲介業者の方に会うようにしていました。

その日も会社帰りに事務所訪問です……… 場所は 恵比寿ガーデンプレイス!!

 

重厚なエレベータに乗って、豪華なロビーのあるオフィスへ…… ドキドキ……

担当者とのアポだったんですが、いきなり社長室に通されました。

大企業の重役然とした細面の柔和な紳士が出て来られて、まずは名刺交換……

ひとしきり希望条件説明や自己紹介の後

「うちは上場企業の役員の方とかのお客様が多いんですよね~」

   (いきなり自慢話かい! 悪かったね中小企業で………)

「XX会社の役員の方のお手伝いをして、X億円の資産を作って差し上げたんですよ~」

「分かりました! やんつさんの資産形成のお手伝いをしましょう!」

   (おいおい、まだ頼むと決めてないんだけど………)

壁には何処かの外国人要人らしき人とのガッチリと握手の写真………

   (ふ~ん……… どっかの大臣ですかね??  知らないけど………)

ひとしきり自慢話が終わったところで

「ところでご年収は?? 年収の×倍が融資枠の目安ですからね~」

「ふ~む、なんとかギリギリですね………」

   (あっ! ちょっと見栄張っちゃった!(>_<) ホントはもう下がってるけど…)

「年齢は…… ほう53歳……… あまり時間が無いですね~」

   (言われなくても分かってるよ!! でもそんなにタイムリミットかな??)

時間が無いよと危機感を煽ってきます………

「でも安心ください。当社はこれでもXX銀行の融資に関しては月にX億の実績がありまして…」

「別のXX銀行の某支店長は独立前からの知り合いで、無理が効くんですよ~」

今度は安心感をPR。 上げたり下げたりたいへんです………

「どうしてもと仰るなら……急いで資産形成されるんだったら、実は奥の手がありまして…」

「本当はあまりやらないんですが……… 先日も、とある方に指導させて頂きました」

「2行同時並行に審査に出して、2物件を一度に取得してしまいます!」

「銀行には内緒ですよ……!」    にっこり

   (そらそうでしょう! ばれたら大変じゃん!! )

そして物件紹介

やおら分厚い物件台帳を引っ張り出し、ブツブツつぶやきながらめくり始めます。

「ふ~む。 やんつさんのお眼鏡にかなう物件はと……」 パラパラ……

「これなんかどうですか? XX駅にあるいい物件ですよ~」

   (あの~ 何故いいのか説明して欲しいんですけど………)

電卓を叩いて、ぐっとこちらに差し出します。

「毎年これだけ手残りですよ。 ×××万円です。これだけ残ればいいんじゃないんですか?」

「おや? ご不満ですか? それではこちらは…… XXX万円手元に残ります!」

経費率とか償却は何年とか、細かい話は一切抜きです。

ほら 年XXX万円ですよ? XXX万円! 欲しいでしょ…? ほら欲しいでしょ……

   (そりゃ欲しいけど……… どんな計算根拠なんですかぁ???)

練馬とか杉並とか 場所はなかなかの物件ばかりです。 でも予算はややオーバー気味。

×××万円…… ×××万円…… 大きな金額に頭がクラクラしてきます。

そして、その後有無を言わさず高級車に押し込められ、夜だというのに物件見学です。

RCで少し古いですが場所は魅力的な、かなり大型の物件です………

     こんな都内に物件が持てたら………

「こんな場所に持てたら、良い資産になりますよ~」 ぐいぐい決断を迫ってきます………

ここで アカデミーでの教えを思い出しました

  「物件に惚れるな!不動産は数字で考えよう!」

        (ここ試験によく出ます!)

 迫る業者を振り切って、家に帰ってじっくり損益シュミレーションシート

(相続税の恐怖(4)を参照ください) で試算してみました。

ワォ!!  ちっともCF率よくないじゃん!!

          住宅イメージ

絶対額は確かにそれなりですが、投資効率は全然良くありません……… orz

……もちろん、その後丁寧にお断りしたのは言うまでもありません。

 その業者は今………

思うにその業者さんは  購入者の買える上限!まで資産を積み上げることを

戦略にしてるんですね~~      ちょっと押し込む感も………

それが目的のリッチな人には向くんですね………きっと………

(個人的にはCFを生まない資産は「資産」じゃないと思うんですが……)

 

えっ!? その業者さんは今どうしているか? ですって?

調べたら………

本社が銀座にご栄転なさってました………しかも新宿に支店まで………

         オーマイ、ゴーーーー!!??

            びっくり

    資産形成とCFは違う! 目的に合わせて選択を!

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

次回は、まだまだその気にならないあなたが乗り越えるべき壁について

書きたいと思います。