こんにちは、ガチョウ使いです。

今日は久しぶりの「ワンルーム投資の経営学」です。

前回まで、

・マンション投資は「資産」「負債」「経費」のすべてを見て現状把握をすべき

・そして物件を買うには経費を払う必要があり物件を買った瞬間に資産はマイナスする

と説明させていただきました。

(ぜひ過去のコラムもご覧ください)

今回は、その続きです。

前回以上に現実を直視していく事になりますので、心臓の悪い方はお気を付けください(笑)

買った金額=資産価値ではない

ここで前回までのおさらいをちょっと。

A君には300万の貯金があります。この時の貸借対照表はこうなります。

そしてA君は2,000万円の新築ワンルームを買いました。

頭金はゼロで、2,000万円のフルローンを組みました。

そしてその際、諸経費等で50万円の支払いをしました。

貸借対照表はこう変わります。

純資産は250万に減りましたね。

さあ、ここから今回の本題です。

あなたが買った不動産、2,000万の資産として計上されていますが、それでいいんですか?

2,000万は買った金額。

もし、とても安い物をとても高く売りつけられていたら?

そうですよね、買った金額=資産価値ではないんです。

という超現実的な厳しいお話しです。

そもそも資産価値とは?

資産価値をググってみると以下のような説明がありました。

住宅分野での資産価値とは、その建物や敷地の持つ価値のことをさします。分譲マンションなどでは、所有者が敷地を共有しているため土地の資産価値は望めません。そのため、建物が老朽化した場合などには、資産価値がゼロになることもあります。

はぁ?って感じですよね。これでは何の説明にもなっていません。

いろいろな考え方があると思うのですが、僕の考え方としては

資産価値とはそれをお金した場合いくらになるかを表すもの

と捉えています。

例えば

「このロレックス、買った時は30万だったんだけど、今では50万で取引されてるんだよね」

この場合、このロレックスの資産価値はいくらだと思いますか?

買った金額の30万ですか?

僕は今取引されている価格である50万だと考えます。

逆に

「この車、買った時は300万だったんだけど、中古車査定サイトで価格を出してもらったら50万だったよ」

この場合はどうでしょう。

この車の価値は買った金額の300万ですか?

違いますよね。今、売れる価格の50万だと考えます。

つまり

資産価値=今売れる価格

と考えればわかりやすくなりますね。そしてこれは、

買った金額は全く関係ない

ということでもあります。

買った金額ではなく、資産価値で貸借対照表を作ると

さて、それでは先ほどの買った金額で記入されている貸借対照表を、資産価値で記入しなおしてみましょう。

A君が2,000万で買ったマンションは、今売るとしたら1,800万で売れると仮定します。

するとこうなります。

さあ、どうですか?

A君はマンションを買う前には300万の純資産があったんです。

それが今は50万円に・・・。

250万減りました。

売れる金額に近い金額で買う

どうでしょうか。これが現実です。

「俺は2000万のマンションオーナーだ。資産は2,000万だ」と浮足立っている場合じゃありません。

しっかり現実の自分の状態を直視しましょう。

このように不動産投資は、マイナスからスタートすることがほとんどです。

でもね、どんな事業でも最初は自分のお金を投下してスタートするものです。

自分の資産を全く傷めずにスタートできる事業なんてありません。

このケースの場合

A君は250万払って、マンション経営という事業をスタートさせた

ということです。

この250万が高いか安いかは、今後の経営状態によるのですが…。

 

ただ、もちろん事業のスタート時のマイナスはできるだけ小さい方がいいのは確かです。

だとすれば、この場合、方法は一つですね。

売れる金額に近い金額で買う

ということです。

ここでなぜ、売れる金額で買う、と書かないかというと我々素人には売れる金額で買うことはまず不可能だからです。

 

マンションは業者が仕入れるのですが、業者が仕入れる時に売主に払った金額が、売れる金額です。

売主も馬鹿じゃないので、今売れる金額はだいたいわかってます。その以下で業者に売る事はありません。

業者は売れる金額で仕入れます。その売れる金額でA君に売ってしまうと、業者は利益がなくなるどころか様々な販売管理費で赤字になります。赤字になってまでA君に安く売るなんてことはありえませんよね?

この構造がわかると、売れる金額で買う事は不可能、ということを納得していただけると思います。

つまり我々はやっぱりマイナススタートなんです(笑)

だからこそ、我々にできることとして、

売れる金額にできるだけ近い金額で買う努力が必要です。

業者の浮ついた営業トークにやられずに、自分の欲望と戦って、冷静に、しっかりと市場を見て、調査を見て、経営判断をしていきましょう。

 

それでは。