内本です。2月の公売で物件落札し、3月末・4月に3案件決済しました。
やっとインフラは開通しましたが、まだ再生途中です。
話は戻りますが、どうやって決済したか詳しく書いてみます。

公売で落札したのは良いけれど

4重苦の大変な物件でした

勉強がてら公売に挑戦したのですが
今回落札した物件は4重苦の大変な案件でした。

全空物件(元社宅・寮などを廃止した物件)

・建物が未登記(国が所有していて、コスト削減などの理由から)

立地が微妙(立地が良い物件はディベロッパーが買うので)

インフラ無し(電気・水道・ガスがありませんでした)

 

銀行融資が思いのほか難航

銀行担当者に指摘されたこととは・・

話は戻りますが、落札後、取引銀行融資の相談に行ったところ、

「内本さん、この物件、土地は登記されていますが、建物は未登記ですよ」
「決済までに国が登記してくれるのですかね」
と銀行担当者に指摘され、かなり驚きました。

 

公売担当者に聞いて愕然としました

公売の担当者(関東財務局)に聞いたところ

「えっ、取り壊すのではなく建物を使用されるのですか? 建物を登記する予定はないです」
と言われ、愕然としました。

落札後、建物を取り壊される方が多いようです。

 

公売参加者は・・・

実は開札会場に行って気付いたのですが、公売に参加される方々は
ディベロッパーの方が多いようです。

建物付き土地を落札後、建物を取り壊し分譲マンション戸建を建てて実需層(マイホーム取得層)に販売されるようです。

 

建物未登記の問題とは

思いのほか大変な「建物未登記」

建物が未登記」というのは、

土地の価値だけで銀行から融資を受ける必要がある

・建物が建ぺい率オーバー容積率オーバーの可能性がある

という問題があります。

 

建築確認済証や検査済証の重要性

建物の建築確認済証検済済証があれば、建ぺい率オーバー、容積率オーバー疑惑の可能性は低くなります。

が、運悪く私が落札した物件は建築確認済証・検済済証の両方とも見当たらない物件でした。

 

銀行担当者の対応

取引銀行(メインバンク)の担当者から

「建築確認済証・検済済証の両方ともないので、融資は厳しいです」と言われました。

が、図面を見た感じでは、建ぺい率オーバー、容積率オーバーの可能性はなさそうでした。

「はい、そうですか」と引き下がるわけにもいきません。

 

建物未登記でも方法はあるのか

 

決済後に建物登記

「土地の評価だけでは融資希望金額には満たないですが、決済後すみやかに建物を登記して担保設定しますのでどうですか。

建物登記までの間、共同担保をいれても良いですよ」

と提案したところ、
「図面を見た感じでは大丈夫そうですが、建ぺい率オーバー、容積率オーバーの疑惑がぬぐえないので取り組み不可です。」
とのことでした。

 

比較的審査が厳しい銀行ということもあり、後から建物登記すれば済む問題ではなかったです。

 

どのような方法をとったか

建物を取り壊して、新築アパートを建てる、という計画で始めから取り組めば、やりようがあったと思います。

が、契約・決済まであまり時間がなく、土地から新築のプランを急いで作成するのは難しかったです。

で、物件のエリアから考えて、融資可能性がありそうな銀行を総当りしました。

電話で融資課の担当者に

全空物件

・建物が未登記

・建築確認済証・検査済証がない

と正直にお話して、可能性を探りました。

 

融資打診の結果と考察

4案件の融資打診の取り組み結果

で、結果的には4案件は・・

・大型の1案件は共同担保を入れて買おうとしましたが、立地が微妙なのと時間切れであきらめました

・小型の2案件は先に現金決済して、建物登記後銀行から借入することにしました

・中型の1案件は運よく融資銀行が見つかりました

という結果になりました

 

銀行打診の感触

総当りした感触では、新規開拓の銀行は、話は聞いてもらえてもハードルは高かったです。

既存取引があれば取り組み可能性がありますが、新規なのでイレギュラーな案件は難しいです」という反応です。

融資してくれた某地銀は、以前個人でリフォーム費用を借入したことがあり、新規の取引銀行ではありませんでした。

こちらは、決済後速やかに建物を登記して担保設定するという条件で取り組み可能になりました。

3月末迄に融資残高を増やしたい(数字がほしい)という銀行側の事情があったのも追い風になったのだと思います。

 

取引銀行は多い方が良いです

こういった体験から、取引銀行は増やしておいた方が良いと実感しました。

 

あと、チャレンジ精神は大事ですが、頑張っても無理なことはあります。

どこまでなら許容できるか限界を知るのも大事だと思います。

 

 

長くなったので、決済後の詳細は次に続きます。

皆さまの参考になれば幸いです。