はじめまして。
税理士兼大家の鵜之沢巧と申します。

平成元年生まれの27歳で、東京港区の税理士法人の役員を務めています。

生年月日を不動産業者や銀行に言うと、ついに平成の波が来たのか！！的なことを何度か言われたことがあります。

もともと税理士をやりたかったというわけではありません。ただ、小さいころから不動産投資に興味がありました。というより厳密にいうと、楽して稼ぎたい、働きたくない、家でゲームとマンガを読んで過ごしたい！というダメダメな欲求があり、不動産投資ならばそれが実現できるのでは？と妄想を膨らませていました。

そして数字を扱うのが人より少しだけ得意だったということと、融資に有利になりそう、あとはその場の勢いで、税理士の勉強を始めて今に至ります。

まったくもって不純な動機ですが、そのおかげで、22歳で試験に合格、実務経験を積んだのちに24歳で税理士登録をすることができ、投資を進めていくことができました。

所有物件一覧

ここで言う返済後キャッシュフローは家賃－借入返済額の単純なキャッシュフローです。

もちろんランニングコスト等で手取りはもっと少ないですが、簡単な目安として提示しています。

・2013年～2017年
  太陽光合計704.16kw取得
  利回り平均12.4%
  返済後キャッシュフロー83万/月

・2017年2月
  千葉県　木造アパート取得
  利回り12.2%
  返済後キャッシュフロー20万/月

・2017年2月
　神奈川県　木造アパート取得
　利回り11.5%
　返済後キャッシュフロー30万/月

・2017年3月
　神奈川県　木造平屋10戸一括取得
　利回り16.4%
　返済後キャッシュフロー26万/月

・2017年7月取得予定　
  埼玉県　木造アパート2棟一括取得
  利回り11.4%
　返済後キャッシュフロー26万/月

上記の通り私の最初の投資は2013年に太陽光から始めました。
2013年は社会人1年目が終わり2年目に差し掛かった時期で、勤続年数も短く、自己資金も乏しかったので、数百万の規模の小さいものから始めています。

その後、太陽光を買い増すと同時に不動産取得のための準備もしてきました。そして2017年になってから準備が整ったと判断し、物件の取得を始めています。

太陽光も不動産も一長一短ですが、不動産の方が市場の歪みが大きく、売却等も織り交ぜると利益を取りやすいと感じています。

税理士の知識を活かして

税理士の資格は融資に有利に働いているとは思いますが、私が税理士になって一番良かったと思うことは、会計の知識が身についたこと、自分で融資に最適な決算書を作成できることです。

数年前までは決算書は税金の計算をするために作成するものと考えていました。
しかし、今は考えを改めて、決算書は金融機関へ不動産賃貸業の実績をアピールするためのものと考えています。

時には無駄な節税をせずに、あえて税金を払うということも必要です。
100万の税金を払うことで、1億の融資が引けるようになる、ということもあり得るのです。

また、消費税還付も行い、自己資金の早期回収と再投資をするようにしています。
今年は消費税の還付だけで1,600万超、これから物件を購入していけば、還付額はさらに増えます。

このように融資を引くために日々情報収集をし、税理士としての知識を最大限活用して自分の決算書を作っています。
（誤解のないようにお伝えすると、もちろんお客様のためにも一生懸命決算書作成します！）

このコラムでは、不動産関連の税金の話に加え、私自身がどのようなことを考えて決算書を作成しているか？どのように金融機関とコミュニケーションを取って物件の取得を進めているか等も踏まえて更新していきたいと思います。

皆様、宜しくお願い致します！