中古アパートの本当の実力。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、『土地値+α』くらいの中古アパートについてお伝えしました。例として、3棟目のアパートの収益を紹介しましたね。

 

(↓以下、昨日のコラムより抜粋)

■3棟目の物件スペック
購入額:2300万円(土地2000万円、建物300万円)
表面利回り:購入時 14% → 現在 13%
築年数:22年
構造:木造、全8戸

■運営状況
空室率:5%程度
通常の経費率:20%程度(減価償却費、支払利息を除く)
突発的な修繕費:100万円
大規模修繕費:100万円

 

この物件で得られた利益(税引後)は、
9年強の運営で1800万円になることをお伝えしました。

 

普通に実質利回りを計算してみます。
1800万円÷9年=200万円/年

となり、平均すると1年あたり200万円の利益だったことになります。

 

購入額は2300万円ですから、これで割ると

200万円÷2300万円=8.7%

となり、この物件の本当の実力は利回り8.7%だったことになります。

 

表面利回り14%からは大きく下がりますが、『土地値+α』の物件は購入額から値段が下がりにくいので出口での利益は目減りしません。そもそもが土地値に近いような金額で買っているので。

 

ということは、、、

表面利回りから経費や税金を引いたら、そのまま確定利益になります。

 

むしろ、キャピタルゲインがプラスされることもあります。
(こればかりは運にも左右されますから、購入時点では考えない方が良いですが)

 

このあたりも『土地値+α』くらいの中古アパートの魅力です。

 

あまり語られない本当の実力。

でも、本当の実力はもっとスゴイです。

昨日のコラムでも言及しましたが、
中古アパート投資での『本当の投資部分』は建物代だけです。
土地の部分については、値下りしなければ損はしないのですから。

 

例えば、3棟目アパートであれば購入額2300万円のうち
土地代が2000万円、建物代が300万円です。

 

9年たった今でも、この土地は更地にしても2200万円前後で売れそうな状況です。ちゃんと購入時点での価値2000万円を維持しています。

 

ということは、結果的に考えれば実質的な投資部分は建物代だけだったということになります。

土地値が暴落することもありますから、土地部分も投資だと考えることも必要です。しかし、土地値が下がらないとすれば建物代だけが不動産投資の投資部分だと言えることになるのです。

 

これが不動産投資の本質であり、あまり語られない収益構造です。

だいたい、購入額全体を分母としての利回りばかりが語られます。
でも、こんな側面も不動産投資の本質を考える上では重要だと思います。

 

1年あたり200万円の収益を建物部分300万円を分母として利回りを計算すれば、

200万円÷300万円=66.666…%

となります。

 

確定利回りは、およそ67%です。

 

つまり、3棟目アパートの本当の実力は利回り67%だったとも言えるのです。

 

土地値が下がることもあるから、安心しきってはいけません。

ただし、下がらないとしたら、こんなに安心感のある投資で、こんなに魅力のある投資だということが、この利回りから分かると思います。

 

数字にすることが一番伝わりやすいと思うので、
普通では語られない側面からの数字を出してみました。

私が一番伝えたい部分が、この側面なんです。
初心者のころには、とても重要な考え方だと思います。

 

ある側面からみれば、、、

本当の実力は利回り67%であるとも言えるくらいの魅力がある。
それが、『土地値+α』の中古アパートなのです。

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!