中古アパートの苦労。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

これまでのコラムで、中古アパート投資の実際の収益を公開してきました。2棟目、3棟目、6棟目を例に出して収益を計算しました。

比較的新しい中古アパート、耐用年数越えの中古アパート、築古アパート、それぞれの特徴があったと思います。

 

どれも、長期的な視点からみれば大きな利益をあげることができる投資であり、魅力的な結果となる物件でした。

 

9年で1800万円の利益!

13年で3000万円の利益!

5年で1000万円の利益!

 

なんて、景気の良い数字をお見せしてきました。

 

おお! 中古アパートって儲かるんだ!

スゴイじゃないか!

 

と思ったかもしれません。

それも、事実の数字です。しかし、事実であっても、ひとつの側面でしかありません。ちゃんと、悪い側面のほうもお伝えしておきます。

 

一番のデメリットは、キャッシュフローにあります。

中古アパートはキャッシュがまわらないのです。
このため、購入してから数年の間は現金が苦しくなります。

 

どのくらい?

では、2棟目のアパートを例に出してみましょう。

 

■融資状況

購入額:3800万円
融資額:3300万円
(諸経費とあわせて、自己資金は最初に750万円を出す)
利率:2%
融資期間:10年

 

■物件スペックと運営状況

満室時年間家賃収入:450万円
表面利回り:12%
空室率:5%程度
経費率:20%程度(減価償却費と支払利息は含まない)

 

 

こんな状況だと、月々のキャッシュフローはどうなるでしょう?

 

空室率を考慮すると、毎月の家賃収入は35万円6千円です。

そして、毎月の融資返済額は30万3千円です。

 

なんと、返済比率は驚異の85%です!

酷い状況ですよね・・・

 

ここから、経費や税金を支払っていくことになります。
(最初の頃は減価償却費があるから税金は安いですが)

 

経費を支払うと、、、、

毎月のキャッシュフローはマイナス2万円です。

 

購入時に、自己資金として750万円を突っ込んだにも関わらず、、、
10年の借金返済期間はキャッシュフローがマイナスになるのです。

なんだか全然魅力がない話に変わっちゃいましたよね(笑)

 

これが、『13年間で3000万円の利益!』なんて威勢の良いことを言っていた裏側です。良いことばかりを伝えるのでは意味がありません。中古アパートの苦労は、ここにあるのです。

 

とにかく、お金をまわすのが大変なのです!

 

そのかわり、長期間持ち続けることができれば儲かります。
借金が終わるまで持ちこたえることができれば。

 

キャッシュフローが毎月マイナス2万円ということは、10年で240万円のマイナスです。最初に出した自己資金750万円とあわせれば、約1000万円です。

10年経てば、そのくらいの金額でアパートが手に入ったことになる訳ですね。
そう考えれば、儲かってはいるのです。お金は無いけど(笑)

 

利益は出るけど、融資期間が短いのでキャッシュフローが厳しい。。。
それが、中古アパート投資なのです。

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!