中古アパートの苦悩。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日は、中古アパート投資のデメリットについてお伝えしました。
しばらく、中古アパートは儲かる!という話をしてきたので、デメリットも伝えておかないと片手落ちになるからです。

 

昨日のコラムでは、
購入額3800万円で表面利回り12%の2棟目の物件を例に出しました。

 

(↓昨日のコラムから抜粋)


月々のキャッシュフローはどうなるでしょう?
 
空室率を考慮すると、毎月の家賃収入は35万円6千円です。
そして、毎月の融資返済額は30万3千円です。
 
なんと、返済比率は驚異の85%です!
酷い状況ですよね・・・
 
経費を支払うと、、、、
毎月のキャッシュフローはマイナス2万円です。


 

中古アパート投資では、融資期間が短いのでキャッシュフローが厳しいという現実を伝えたのが前回まででした。

 

でも、これは序章なのです・・・

 

このキャッシュフローマイナス2万円では済まないです。

一番良いときで、マイナス2万円なのですから。

 

満室時家賃は年々下がります。
建物は古くなっていきます。景気の悪化によっても下がります。

例えば、このアパートでは当初450万円あった満室時の年間家賃が10年後には360万円に下がっていました。賃料が10年で8割も下落したのです。

つまり、1年に2%くらい下落したことになります。

 

※注意

でも3棟目アパートでは、9年間で家賃はあまり下落しませんでした。最初から低い家賃だった場合と、想定よりも高い家賃で入居している場合とではインパクトが異なります。

 

 

また、空室になったときに入居者を入れる苦労も年々増えていきます。

築年数が古くなり、人気が無くなっていくからです。

それでも、私の場合は(なんとかかんとか)空室率5%以下で運営できています。ただし、年々、努力しないと厳しくなってきています。広告料などの施策を必要とするケースも増えてきましたし。

 

このように、中古アパート投資では、時がすすむにつれて空室率が増えてしまったり、運営経費が上がってくることを想定しておかなければならないのです。

 

すると、購入して9年後のキャッシュフローはどうなっているでしょう?

家賃収入:30万円
融資返済:▲30万3千円
経費:▲8万円

という感じです。

 

当初、毎月キャッシュフロー2万円マイナスだったのが、、、
毎月8万円のマイナスにまで悪化しています。

 

10年で借金が終わりますから、それまでの辛抱です。
それまでは、キャッシュフローがマイナスでも耐えしのぶのです・・・

 

借金返済をしている10年でのキャッシュフローのマイナスは
累計で600万円のマイナスにのぼります。

最初に、諸経費と頭金で750万円を出すシミュレーションですから、
自己資金の合計は1350万円です。

 

10年経ってみれば、

1350万円で3800万円だった中古アパートを手に入れて、無借金になることができるわけです。

土地値で2500万円はあるアパートです。
結果的には儲かったと言える状態に到達します。

利回りで考えるなら、10%で売却しても3000万円は余裕で超えるでしょうし。

 

 

中古アパート投資って、こんな感じなんです、、、。
一旦が垣間見えたでしょうか? (笑)

なんだか泥臭い投資です。
それでも、儲かるには儲かります。

そんな不動産投資でもよければ、一緒に頑張ってみましょう♪

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!