内本です。直近まで多忙で久々の投稿です。前回コラムの続きで、公売物件を決済後、どう再生していったか。インフラ整備について詳しく紹介します。

公売物件の内部確認でビックリ!

鍵をもらって部屋内部を確認したのは良いけれど・・

 

決済後に物件の鍵ををもらい内部の確認ができます。
決済翌日に管理会社とリフォーム会社とともに現地確認しました。

 

4重苦のワケアリ物件で新展開

すでに書いたとおり、落札物件は4重苦の大変な案件でした。

決済後、特に困ったのは、インフラ(電気・水道・ガス)が無いことでした。

公売の資料にインフラ部分の詳細が記載されている物件もありますが、北柏物件については特に記載なしでした。

さらに決済翌日の現地調査で驚きの展開を迎えました。

 

北柏物件のインフラ状況

室内に入って驚愕した事実とは

決済後財務局事務所に行って、鍵を受け取り、建物に入って驚きました。

上記で書いていますが、生活インフラが無いのです。

ガスはもちろん、電気メーター水道メーターもありませんでした!

 

無い無いづくしのオンパレード

まず部屋の電気をつけようとしたら「電気のブレーカーが無い!」という状態でした。

試しに共用廊下のパイプスペースを開けてみたら

電気のメーターが無い!水道メーターも無い!

ガスのメーターも無い!

無い無いづくしでかなり驚きました。

(驚きすぎて、写真を撮るのを忘れました)

 

インフラ整備から開始

インフラが無い状態からどうするか

北柏物件は全てのインフラが無かったので、再生するのに時間とお金がかかりました。

新築アパートと同様全てイチからひきなおしで、まずは水道局や東京電力への申請からスタートです。

リフォーム業者さんに相談して、手際よく整備していきました。

 

電気復旧の道のり

電気をどう復旧させたか

電気は東京電力の指定工事業者経由で東電に申請し、建物内にケーブルをひき、分電盤内接続工事を実施し、電気メーター取付すれば通電可能です。

ちなみに北柏物件で百数十万円程度かかりました。

戸建だと十万円位のレベルだと思います。

単身物件で戸数が多い寮などの場合、キュービクルを設置して一括受電という方式も検討したら良いと思います。

 

苦難の連続、水道復旧の道のり

 

水道管本管接続が必要

水道は、各戸のメーター部分だけではなく、前面道路の水道本管から切断されていました。わざわざ道路を掘り返して水道を接続する必要がありました。

市水道局の指定工事店経由で図面作成して申請し、警察署の許可をとって道路を掘り返し水道管本管と接続しました。

この申請と工事で、こちらも百数十万円かかりました。

これとは別に給水申込納付金も必要です。

 

給水申込納付金の金額に驚き

 

給水申込納付金水道管の口径で異なり、柏市の場合は13mmだと1戸あたり税別で約8万円20mmだと20万円強です。ちょっとの違いで倍ほど金額が異なります。北柏物件12戸分+共用栓の13箇所分です。

 

当初13mmと聞いていましたが、申請段階で口径20mmだとわかり、

「えっ三百万円弱もかかるのですか、給水申込納付金の金額は高すぎますよね」と泣きそうになりながら納付しました。

各戸の水道管の口径給水申込納付金が大きく異なるので注意が必要です。

 

ガス復旧見積りに驚愕

ガスも切断されていました

北柏物件はもともと都市ガスでしたが、ガス管は部屋の外も中も途中で切断されていました。

電気・水道もそうですが、

維持費などコスト削減のために国はここまでやるの!?」と感心したくらいです。

ちなみに都市ガス業者(Kガス)様に復旧の見積りをとったところ、まさかの1千万円弱という高額な金額でした。

 

プロパンガスを検討

インフラの復旧や最低限の内装工事で1千万円を越えるようなら、建物を取り壊して土地として売却しようと考えていました。土地だけで相場で8千万円以上の場所でした。

さすがにガス復旧で1千万円弱だと予算オーバーです。

都市ガスでの復旧はあきらめ、プロパンガスで復旧させることにしました。もともと都市ガスエリアなので、都市ガスに近い料金体系で復活できるよう交渉しました。

 

ちなみに決済した3案件のうち2案件はインフラ全滅で、波乱万丈のスタートを切るはめになりました。

ちなみにインフラ全滅の2物件に電気・水道・ガスが通ったのは決済から3ヶ月がたった頃でした。

 

部屋の中は真っ暗闇

1階部分は真っ暗闇

今回の公売物件は元官舎(官僚の社宅)で、閉鎖されて1年半~2年経った物件でした。

防犯のために、1階部分に防犯用のコンパネ(ベニヤ板)をはってありました。

現地確認で1階の部屋に入った際は真っ暗闇で、スマホの明かりを頼りに中を確認しました。

このような物件の現地確認には懐中電灯とスリッパ持参が必須です。

 

現地確認後に順番に実施した内容

インフラ復旧の方法確認・見積り

現地確認して電気・水道・ガス全てのインフラがNGだったので、インフラ復旧の方法を調べて、見積り依頼し、検討後発注しました。

 

防犯用ベニヤ板撤去

部屋の1階が真っ暗闇リフォーム見積りにも支障がでるので、コンパネ(防犯用ベニヤ板)を撤去しました。北柏物件は防犯用フェンスも撤去しました。

このような外部の工事は見積り金額に開きがあります。

防犯用ベニヤ板撤去は某業者様で税別20万円の見積りでした。

 

施工工程としては、ベニヤ板撤去・ビス穴コーキング・窓格子設置くらいです。職人さん1人でも可能で、1日あればできる作業です。

感覚的には1人工で3~4万円かと思い、他社2社に見積りをとると、5万円前後でした。

 

フェンス撤去も金額に開きがあり、高いところで30万円弱、安いところで5万円でした。このような外工事の工程値段にばらつきがあるので合い見積りをとることをおすすめします。

 

プロパンガス会社の選定

たまたま物件近くに知人大家さんがいて、プロパンガス会社を紹介いただき、3社から1社に絞りました。

これで、電気・水道・ガスの生活インフラを整える準備とリフォームの段取りが整いました。

 

インフラ整備後はスムーズに

インフラ整備後の実施内容

上記のように決済から3ヶ月程度で全てのインフラを整備後は、下記の段取りで淡々と整備していきました。このあたりは過去のコラムでも詳しく書いています。

 

1.共用部など外観を清掃(とりあえず見栄えをよくする)

2.キレイな部屋を原状回復(ハウスクリーニング+エアコン設置)

3.モデルルームに家具を設置

4.並行して設備メンテナンス

防犯カメラ・光ネット設備設置、消防点検、貯水槽清掃、雑排水管清掃

5.傷んでいる部屋を原状回復(上記2+クロス・CF張り替えなど各種修繕)

 

北柏物件はインフラ整備後、すぐに1人目の方が入居され、3ヶ月経った今では7~8割埋っています。

↓北柏物件のモデルルーム

 

繁忙期を逃したので若干時間はかかりますが、満室になる日も近いと思います。(その後11月中旬に満室になりました)

長くなりましたが、皆さまの参考になれば幸いです。