みなさまこんにちは!
ストレージ大家のひらです。
新築は知る人ぞ知るブルーオーシャン市場です。
まさに不動賃貸業の”歪み”です。
23区で利回り9%超えの新築を今年竣工させましたが、
このコラムがあまりに不人気だったので、
この話題は避けるつもりでいますが。
新築最大の問題点である、
一気に1億の損の話題は逆に高評価を頂いたので、
コラムでお約束したとおり、
この新築最大の問題点について、
さらに突っ込んだ内容を今回は書きたいと思います。
なぜ新築だけが1億の損をするのか?
まずおさらいと別の視点から見た、
新築投資最大の罠について
再度説明したいと思います。
中古物件であれば私達はとことん安く買うことを目指します。
その結果、保険の考え方で言う建物の再調達価格に比べ、
中古物件の場合著しく下値で買うことが可能です。
この結果、
中古物件であれば、
火災・水災・風災・地震にまで、
火災保険のみで多くのリスクを保険で賄うことができます。
新築だけが持つ中古にはない大問題点
それに対し新築の場合は、
どんなに頑張って安く建てたとしても、
保険の再調達価格と同額なら及第点以上という世界なので、
火災保険はギリギリ良いとしても、
地震保険は火災保険の半分までしか賄えません。
この保険がカバー仕切れないことが、
不動産投資の中のブルーオーシャン、
私は新築をサラブレッド投資と名付けていますが、
このサラブレッド投資のみが持つ、
中古投資にはない最大の問題点であると言うことです。
地震100%補償は?
ここで知識のある方は、
地震保険を民間がサポートする、
「地震保険の補償を上乗せして100%にする保険」
は使えないのか?
と思われた方がおそらく数多くいらっしゃったことと思います。
しかし、これは実は使えないのです。
地震100%補償が使えない理由
なぜなら、
これら保険に関して詳細を問い合わせたり、
懇意にしている保険代理店に聞けば詳しく説明してくれると思いますが、
補填する地震100%補償は、
「火災保険では補償されない地震・噴火または
これらによる津波を原因とする火災、損壊、埋没または流失による
建物や家財の損害を補償」
するものであり、
そして、ここからが肝心ですが、
「地震等を直接または間接の原因とする火災、損壊、埋没または流失によって保険の対象に生じた損害が「全損」「大半損」「小半損」または「一部損」に該当する場合、保険金をお支払う」
というものだからです。
つまり地震による倒壊や全壊は100%支払われない
私は懇意にしている保険代理店の方にこの説明を聞いたとき、
「へ?」
と思いました。
どういうことかわかるでしょうか?
つまり地震が原因で発生した火災などでは100%補償されますが、
逆に言うと地震のみで発生した全壊や倒壊では実は50%のままなのです!!
新築ならではのおそろしい問題点
おそらく新築をやっている方、
やろうとした方は、
地震100%補償ではリスクは回避できないことを、
この時点で知り、
多くの方は諦めてしまっているのだと思います。
しかしよく考えて下さい。
もし1億の建物を新築で建てた方は、
竣工~5年程度の間に巨大地震で建物が傾き、
賃貸経営の続行が不可能となった時、
5千万円の借金だけが残る
というリスクをよく承知の上で投資して下さい。
新築をやる方は1棟だけですまなく、
味を占めてどんどん建てていきます。
総額3億、4億の建物を建てた時、
新築は運が悪ければ一瞬で自己破産する
ということとバラ色の未来をよく比較して投資して下さい。
そして何か回避方法がないかとことんあがいてみましょう。
簡単に捨てるには惜しい投資なのですから。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!
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