皆様、はじめまして、今回より楽待コラムニストの仲間入りをする個人投資家の根本伸之と申します。

 私は未来を妄想することが大好きで事あるごとに未来を妄想しています。特に不動産投資については、不動産会社から紹介を受ける物件資料を見るたびに地域や物件の価値の未来、購入した場合の自分自身の未来を勝手ながら予測しています。

 この妄想とも言える予測が、意外にも不動産投資に役立っていると感じており、楽待コラム愛読者の皆様とも一緒に未来予測を楽しめたら大変嬉しいと思っています。

 

今年は私にとって激動の一年です。

 2017年も半年を過ぎ、今年は私にとって激動の一年に既になっております。

 今年になって、物件の購入は2件、売却は1件と不動産投資に拍車がかかっただけで無く、2017年3月末に24年間サラリーマンとして勤務していた大手シンクタンクを退職しています。

 現在は、専業大家をしながら不動産投資家の仲間と一緒に投資や起業についての勉強をしながら、完全に自由な活動をしています。

 私の不動産投資歴は、2012年から始まり、総投資額は約7億円。購入物件は5棟、1棟は売却したため、現在の保有物件は23区内の重量鉄骨マンション2棟、関東圏の木造アパート1棟、東海圏のRCマンション1棟。合計4棟51室を個人所有と資産管理法人所有を使い分けながら運営しております。幸いなことに現在すべて満室で運営しております。

 年間家賃総収入は合計で約4,500万円。返済比率で40%台。決してメガ大家と言われる規模ではありませんが、家賃収入から経費を差し引いた手残りで充分生活できるレベルまでに到達したこともあり、サラリーマン退職しても家族を養う上での不安は全くありません。

両親の死を切掛けに、不動産投資を目指す。

 日本の平均寿命は80歳を超える中、私の両親の平均寿命は約65歳でした。

 両親の葬儀後に、ふと両親の平均寿命を頭の中で計算し「自分の寿命も決して長いとは限らない」と悟り、人生最後の時に後悔したくないと強く思うようになりました。

 私にとっての後悔しない人生とは、このままサラリーマンを定年まで継続するのでは無く、以前から夢であった自らリスクをとって新しいことにチャレンジし社会に貢献できる環境に身を置くことでした。

 しかし、簡単に会社を辞めることはできません。まだまだ、お金のかかる私立美術大学生の娘と専業主婦の妻を養っていかなければならず、このままの状態でのイチかバチかの独立起業するのは生活不安が大きい上に第一に家族の理解も得られそうにありません。

 そこで、生活不安を払しょくするためには、サラリーマンをしている間に給与に頼らない収入源をつくることが必要であると考え不動産投資を始めました。

不動産投資で得た5つの自由

不動産投資を経験し安定したキャッシュフローを得てサラリーマンを退職した現在、私には5つの自由がもたらされています

 

1.経済的自由

大金持ちではありませんが、生活には困りません。

2.時間的自由

時間をどのように使うかは自分次第です。サラリーマン時代には考えられないほど自由です。休暇も好きな時に好きなだけ取れます。

3.行動の自由

何をしても構いません。収益不動産を増やす活動やその他のビジネス立案等好き勝手にやっています。

4.居場所の自由

何処に住んでも良いのです。仕事場所も自分で決めることが出来るので海外移住も可能です。

5.付き合う相手の自由

気の合う人たちとだけ付き合うのでも構いません。上司も部下も居ません。無理をしてまで頑張っている姿を見せなければいけない相手もいません。

 

 例えば、一般に勝組と言われる医師や弁護士は、経済的自由はあってもそれ以外の自由はありません。サラリーマンが大出世して社長になったとしてもやはり経済的自由以外の自由は持ち合わせていません。

 医師や弁護士、社長になるのは非常に難しく且つたいへん立派なことです。

 しかし、それより簡単で短期間で実現でき、且つ得られる自由の数が多い不動産投資家という生き方は、本当に優れた生き方であると実感しています。

投資とは、未来予測しその実現の一部を担うこと。

 投資と名の付く活動は、全て未来を予測することから始まると言っても良いでしょう。株式投資でも、投資した企業の業績が上がり株価が上がることを予測して購入します。金やFXでも同様です。また、会社の中で新規事業を立ち上げる際にも、その新規事業の将来性を考えて判断されています。

 しかし、不動産には、投資とは言えない実需(実際に住むために不動産を購入する需要の事)が存在し、且つキャピタルゲインは期待できない時期も長かったことから、業界全般的に未来予測の意識が薄いと感じていました。

 不動産投資においては、主に表面利回りや現在の満室時想定家賃収入が重要視されています。その他キャッシュフロー、返済比率等の数値で比較判断している方も多いでしょう。しかし、これは現在の数字であり将来が変動しないとは限りません。

 入居者のメインターゲットである大学や企業が移転するかもしれませんし、人口減少の影響で入居者希望者が極端に減るかもしれません。また、物件の老朽化とともに思わぬ修繕費が嵩むかもしれません。

 何しろ、数千万円~数億円の借金を背負うわけですから、後々想定外の事が起こったと言っても後の祭りです。

未来予測する上での3つの観点

 そこで、必要となるのは未来予測です。未来予測といっても特別難しいことではありません。地域や物件の現在の情報を集めて「楽観」「通常」「悲観」の3つのパターンの未来を推測します。その上で「悲観」の際の対応策が考えられるかがポイントになります。

 私が実践している不動産投資向けの未来予測の観点は下記の3点です。

●地域の未来を予測する。

 まずは、気になる物件の地域の情報を集めます。インターネットで自治体のホームページやWikipedia、その他不動産関係の団体の統計資料や再開発の計画などから現状と過去を調べます。人口や最寄り駅の乗降者数等の数字情報は表やグラフ化します。
グラフを眺めながら将来の動向を推測します。
 将来有望と思えたら、現地に行って町の活気や賃貸需要や供給の状況を自分の目で確かめます。地域の未来が衰退していくようであれば物件購入は見合わせます。
 FCの飲食店がある地域は、企業がお金をかけて地域の未来予測をしていることが多いので有望地域になる可能性が高いと考えます。

●物件の未来は、3つのパターンで予測する。

物件の未来については、「楽観的」「通常」「悲観的」の3つのシナリオを作ります。稼働率(入居率)や家賃下落率や運営経費、大規模改善、退去時のリフォーム等の複数項目に対して、それぞれ「楽観」「通常」「悲観」の値を設定して、EXCELを用いて未来の30年をシミュレーションするのです。
 5年後や10年後にいくらで売却可能かも考えます。例えば、家賃が毎年0.5%下落した上で、10年後には表面利回りが2~3ポイント上がることを想定して、10年間のインカムゲインと10年後のキャピタルゲインの総合計をシナリオ毎に計算します。

●悲観シナリオの際の対応策を考えてみる。

 殆どの場合、物件の未来予測での「悲観シナリオ」では、投資に対するリターンはマイナスになります。このマイナスが許容できるかどうか考えるのですが、同時に物件価値を上げる方策や賃貸住宅が成り立たなくなった際の方策が定性的に考えられるかが物件購入前の判断ポイントになります。
 具体的には、外壁や内装デザインの変更や設備の充実や建て直しの可否、民泊やトランクルーム、その他レンタルルームなどとしての活用の可能性を考えます。

 なお、この未来予測は物件購入後も続けます。原則家賃収入の維持向上の為に実施するのですが、売却のタイミングを逃さないためにも継続するほうが望ましいです。

 

 皆様、最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

是非とも、私と一緒に未来予測を楽しみながら、不動産投資を通して5つの自由を獲得してみませんか?

今後ともよろしくお願いいたします。

 

根本伸之