日曜大家です。
いつもコラムを読んでいただきありがとうございます。
 
物件を探す場合はポータルサイトや不動産会社からの紹介等からマイソクやネットの物件情報を確認するところからスタートする方が一般的です。
入手した情報をいかに早く購入可否を判断することが購入できるかの分かれ目になる場合が多いです。
買いたい気持ちが強すぎると物件情報を確認する場合に冷静な判断が出来なくなる場合があります。
冷静な判断が出来ずに購入して失敗しないようにするためにはどうするべきか。
今回は利回りや家賃にスポットを当てて考えてみましょう。
 
 
■利回りに執着しない
利回り〇〇%と大きく高利回りの数値が書かれていると、つい意識してしまいます。
表面利回りは実際のコストや空室率など反映されていません。
満室になった場合やコストを無視して計算されたものなので、あくまでも目安程度に留めておく。
表面利回りに執着せずに冷静に物件情報を読み取りましょう。
 
 
■現行の家賃も疑うべき
満室想定を計算する場合、現行家賃の平均で入居できると考えると想定外のことが発生する場合があります。
理由は現行家賃が周辺相場と同等なのか見極めることが大切です。
 
周辺の家賃相場と大きく違っている場合は周辺相場に引き直して計算するべきです。
退去した場合は家賃は大幅に下落して周辺相場になる可能性が高いことを理解して読み取ることが大切です。
周辺相場の範囲の最低家賃でも運営できるようであれば安心です。
 
 
■現行の家賃が高い場合は調査する
現行家賃が周辺相場より高い場合は理由を調査するべきです。
概ね下記の理由があります。
 
1.長期入居者の場合(入居時の家賃相場で契約が継続している)
2.初期費用が異常に安い物件
  (敷金・礼金0、フリーレント長期、保証会社契約なし、仲介手数料なし等)
3.物件の付加価値が周辺物件より高い(外観・室内・設備等)
 
1の場合は長期入居者がいるので物件自体に問題ではありませんが、退去した場合の修繕費・相場家賃を考慮する必要があります。
 
2の場合は明らかに初期費用が安いために異常に家賃が高いです。
この場合は家賃を相場に引き直すと同時に退去後の修繕・トラブル発生頻度が高くなる恐れも想定して購入有無を検討するべきです。
 
3の場合は周辺で人気がある物件だと推測されますが、家賃相場の高め~中位ぐらいに下落すると想定しておくと安心です。
 
*逆に家賃相場が安い場合、室内をリフォームすれば十分対応できるなど対処が可能な物件は購入する価値があると考えます。
 
 
 
■満室賃貸中の掲載も注意が必要
満室中との記載あると満室なので安心と考える方も多いと思います。
満室は嬉しいと思いますが、少し疑ってみるぐらいが読み取るうえでは大事です。
あくまでも満室は物件情報を掲載した際の情報です。
現在は満室でない可能性もあります。
掲載前に空室が多い物件は、いろいろな手段をして満室にして掲載している可能性もあります。
 入居開始時期は間もない場合は特に注意が必要です。
 
入居時期や家賃相場、初期費用(敷金礼金有無等)等の情報を確認して最悪の状況を想定しても運営できるか見極めるべきです。
 
 
 
■不動産会社の問い合わせ
不動産会社に問い合わせるとその物件の調査状況が見えてきます。
例えば設備の状況や入居状況など問い合わせたとします。
そこで、すぐに回答がなく調べて折り返すと返事があれば、調査はあまりされていない可能性が高いです。
自分自身でしっかり物件を見るなどして調査をする必要があります。
 
逆に問い合わせに対してすぐに回答があり、迅速に他の部分に対しても対応してもらえる担当者なら将来的に信頼できるパートナーになれる可能性が高い方です。
 
今までの情報をもとに購入を検討したいと考えた場合は物件を見に行きましょう。
物件情報の写真でもある程度のイメージは出来るでしょうが、写真(画像)は撮影方法や画像処理で見栄えを良くすることが可能です。
自分の目で物件を見て購入を判断するべきだと考えます。
周辺環境や物件の雰囲気などは行かないと分かりません
室内に入って内装や設備を実際に見ないとリフォーム費用がどの程度必要かも判断できません
 
 判断を誤らないためにも、自分の目でしっかり物件を見て購入を検討しましょう。
 
 
■まとめ
物件情報の利回りに目を奪われずに冷静かつ最速で適正家賃であるかを読み取ることが大切です。
そして、退去後の費用も想定して購入可否判断をするべき。
 
最後までコラムを読んでいただきありがとうございました。
ではまた、コラムで会いましょう。