こんにちは、ガチョウ使いです。

今日はしばらくぶりに「ワンルーム投資の経営学」の続きです。

最近は「アパート一棟買い」が流行っているようですでワンルーム投資について書かれているものはあまり多くないんですよね。

ただ、投資と呼ばれるものはみんなそれぞれ一長一短があり、どれが一番優れているなどということはありません。

そしてそれぞれみんな自分の投資を信じています。

アパートを買っている人はワンルームを買っている人の気が知れないと言うでしょうし、ワンルームで上手くいっている方は20年後にはそこに住む人なんていなくなるよ、と言います。

大切なのは多くの投資手段を知って、それを自分なりに分析して選んでいくことだと思います。

と、いう事で今日は”分析方法”のお話です。

 

フレームワーク

ビジネスにおいてなんらかの意思決定が必要とされた場合、その物事をまずは分析する必要があります。

分析とは、物事をいくつかの要素に分け、その要素・成分・構成などを細かい点まではっきりさせることで、全体をしっかり理解することですね。

でも何の基準もないとなかなか分析は進みません。

そこで必要なのが”枠組み”です。

例えば、こんな感じ。

この”枠組み”を使い「それをするメリットとデメリットをあげてみよう」と考えてみるとわかりやすくなりますよね。

この”枠組み”のまま表題を「費用」と「売上」にしてみてもいいですね。

なにしろ、こうした”枠組み”を使うことでぼんやりとしか見えていなかった物がスッキリとして見えてきます。

これらの”枠組み”を”フレームワーク”と呼びます。

 

5フォース分析

実際にビジネスの場で使わる代表的なフレームワークに5フォース分析というものがあります。

これはマイケル・ポーターが「競争の戦略」という本の中で提唱したもので、簡単にいうと「5つの競争要因を整理してみましょう」いうものです。

その5つの競争要因を図にするとこうなります。

一つ一つ見ていきましょう。

まずは、ど真ん中。現在既にいる競合相手ですね。

不動産の場合ならば、周りにある他の物件ということになります。

自分の物件が駅から徒歩15分、同じ築年数同じ広さで駅から10分の物件があれば自分の物件の競争力はその物件より低いことになります。

 

次に左の売り手

これは仕入れと考えればわかり易いのですが、不動産の場合だとここに当たるのは、コストの上昇と考えていいと思います。

金利の上昇、修繕費・管理費など売上に対するコストの上昇がここに当たります。

 

右の買い手

これはわかりますよね。入居していたくお客様です。

単純に人口の減少、賃金の低下、築年数が古くなることによる賃料の低下、などがあげられます。

 

上の新規参入ですが、これもおわかりかと思います。

例えば自分の物件の隣に建つ新築です。ゾッとしますよね (;^_^A

 

そして下の代替品

ちょっとピンと来ないかもしれませんが、これがいろいろあるんです。

例えば「部屋を借りる」に対する代替品は「家を買う」です。

また、シェアハウス、ネカフェ、なども代替品にあたります。

 

フレームワークにより現実を知る

さて、どうですか?

ちょっと時間はかかるかもしれませんが、この5フォース分析、やってみる価値はあると思いますよ。

5フォース分析は現実を冷静に見せてくれます

「なんとなく」や「雰囲気」や「気持ちの勢い」を排除して、とても冷静に物事を分析することができます。

 

例えば「なぜその投資をするのか、ちょっと説明してみて」と言われた場合、きちんと説明できますか?

こうした分析をしておくと「理由はいくつかあるのですが、まず競合状態から」といつでも誰にでも説明できます。

 

誰かに説明するシチュエーションなんてない?

たしかに。

でもね、不動産投資は長ーい投資です。

途中で迷いが出てきます。

「なんで俺こんな物件買っちゃったんだろ?」となった時に、

自分に対してきちんと説明できることは大切だと思いますよ。

 

それでは。