こんにちは。税理士兼大家の鵜之沢巧です。

昨日のコラムにも記載した築44年、金利1.5%、返済期間30年ペースで購入できた築44年の木造物件ですが、保険の設定時に悩みました。

飲食店があると保険料が高い!

実はこの物件2棟一括取得で、1棟は居住用なのですが、もう1棟は店舗兼居住用です。

つまり店舗があり、その奥のスペースが居住用となっており、店舗を営みながらそこに住んでいるのです。

そしてその店舗兼居住用物件の一つに飲食店が入っています。

なんとなく保険料が高くなりそうな気がしながら見積もりを取ってみると…やはり高い!

2棟ともほぼ同じような建物なのですが、5年前払いで以下の金額でした。

 

・居住用物件      14万
・店舗+居住用物件   58万

 

なんと、4倍以上の保険料です!

うーん。築古物件で家賃もそこまで取れない状況でこの負担は重い…

土地値以下の物件のメリット!?

でもよくよく考えてみると、この物件は土地値以下で購入した物件。
最終的には建て替えを想定してますが、場合によっては更地で売却も有りだなと思ってます。

そして、火災で全焼となると被害は大きそうに思えますが、更地にするのが楽になったと考えることができます。

もちろん入居者さんにも被害は発生しますし、命の危険もあることですので、火災はないほうが良いです。

但し、最悪火災で全焼したとしても、土地値以下の物件という特性を活かして金銭的なリスクは吸収できるとわかりました。

となると、通常の建て替え等を前提とした保険金額を設定して、高い保険料を払う必要はないのではないか?と考えました。

ではいくらで設定するのか?

火事が発生して全焼した場合は、建物の残骸の撤去費用や入居者さんへの説明・対応等で諸々コストはかかってきます。

このコストをカバーできそうな金額を設定金額としました。

雨漏り等の通常発生しうる事故についても、今回の設定金額の範囲内でカバーできる金額です。

実はこの金額は当初の見積書の設定金額の約半分です。

これにより保険料が58万⇒47万となりました。

当然ですが、設定金額を半分にしたからといって、保険料も半分にはなりません。

なぜなら今回の設定金額でも大体の事故についてはカバーされます。
実際に保険金の請求は数万~数十万程度のことが多いです。
(少なくとも築古木造物件を購入している私はそうです)

カバーされないのは、前述した全焼した際の建て替え費用くらいだと思います。

私はこの全焼した際の建て替え費用のうち設定金額を超える部分はいらないけど、その他の事故については変わらず保険金下さい、と言っているわけです。

思ったより保険料下がらないな…とは思いましたが、渋々納得して保険に加入しました。

 

皆さんも飲食店がある物件は、保険料が高くなりますので注意して下さい。

特に大型の物件ですと、自己資金が足りない、なんてことにもなりかねないので…