こんにちは。税理士兼大家の鵜之沢巧です。
不動産投資において木造とRCは構造的に両極端にあります。
木造のメリット・デメリット
まずは私自身が投資している木造物件のメリット・デメリットです。
【メリット】
・利回りが高い
・固定資産税を含むランニングコストが小さい
・大規模修繕のコストが小さい
・解体のコストが小さい
【デメリット】
・返済期間が短い、金利が高い
・物件の評価が出ない
・客付けが難しい
・耐用年数が短いので、売却しにくい
・建物の寿命は短い
利回りが高く、ランニングコスト関係が低いのは木造の大きな魅力です。
また、大規模修繕についてもRCならば1,000万を超えることがあるでしょうが、木造ならば(規模にもよりますが)せいぜい数百万だと思います。
一方でそもそも融資面では返済期間が短かったり、金利が高くなったりしてしまいます。
評価が出ずらいことも相まって、RCよりも難易度は高いかもしれません。
RCのメリット・デメリット
RCについては私自身保有していないのですが、一般的に言われていることとして…
【メリット】
・返済期間が長い、金利が低い
・物件の評価が出る
・客付けが簡単
・耐用年数が長いので、売却しやすい
・建物の寿命が長い
【デメリット】
・利回りが低い
・固定資産税を含むランニングコストが大きい
・大規模修繕のコストが大きい
・解体のコストが大きい
木造物件と逆の特徴を持っていることがわかります。
利回りが低い上にランニングコスト関係が大きくのしかかります。
一方で、物件の評価も出て、耐用年数も長いので、融資面では良い条件で借入をしやすいです。
利回り、ランニングコスト関係のデメリットは融資条件の良さで帳消しというところでしょうか?
規模拡大のスピード重視ならばRC?
やはり規模拡大のスピードを重視するならば、1物件の価格も大きく融資を引きやすいRCとなるでしょう。
RCで5億借入をするとなると、大型物件ならば、1~2物件のみで達成できます。
一方で木造物件は数千万規模の物件が多いので、5億に達するまでどれだけ買い付けを行って、どれだけ銀行に融資を打診しなければいけないことか…
木造は規模拡大のためには時間と手間がかかることがわかると思います。
次回以降はもう少し深堀りしてみていきます。
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