日曜大家です。
いつもコラムを読んでいただきありがとうございます。
 
私が不動産投資をスタートした際にいろいろな苦労をして、はじめて購入できた戸建(1号物件)について紹介したいと思います。
不動産投資の勉強する中で、いかに物件を安く購入するかが重要なポイントだと当時考えていました。
 
そんな状況でどのように行動したか?
行動した中で購入できた物件はどのような状態だったか?
 
安く購入できた理由等について
 
 
 
■安く購入するために始めたこと
 不動産投資をスタートする前にたくさん書籍を読んだり、セミナーもたくさん参加したりしながら自分の中で自分の方向性を決めて感じたこと。
 
安い物件には必ず理由がある。
 
その理由を自分の中で対応できるのであれば購入するべき
そこで一番最初に検討したのが競売物件です。
 
 
競売物件はローンの返済を滞納して、金融機関がその物件を
差し押さえられた物件です。
 
競売の魅力は一般流通物件より、安く買える可能性が高いことです。
そうして競売物件を探し始めました!!
 
時間があるたびに競売物件の外観調査や聞き取り調査をしました。
時には債務者と意気投合して室内を見せてもらうこともありました。
 
 
そして何度も入札を実施!!
 
しかし、落札まで至りませんでした。
 
競売で物件は落札できませんでしたが、その後も分かる範囲で調査をしていました。
1.自分の入札価格と落札価格の差額
2.落札後の物件の動向(リフォーム状況や内容・実需・賃貸・売却等)
3.転売価格
4.賃貸料
 
 
競売物件を購入するために、いろいろと勉強した経験は、
その後に物件を購入する判断の際にとても役立っています。
 
競売物件の購入に向けて活動している時に出会った競売物件を扱っている業者。
その業者から紹介されたのが1号物件になります。
 
 
 
 
■任意売却物件に巡り合う
競売では落札できませんでしたが、競売に精通している業者から任意売却物件を紹介してもらいました。
 
任意売却物件は債務者が自ら競売にかけられる前に売買業者に相談して売却を依頼することです。
 
 
任意売却物件の場合は競売物件と違い室内も見れますし、一般の売買物件より安く購入できる可能性が高いメリットがあります
 
 
私は競売で購入出来なかったので、任意売却物件を購入したわけですが競売より難易度は低く結果的には良かったと思い返せば感じています。
 
 
 
 
■安く購入できた理由
競売になる直前の物件で380万円を350万で購入しました。
安く購入できた理由は任意売却物件であった点と売り急いでいたです。
 
 
一般市場価格より3割程度安く購入出来ました。
この購入価格は今までの経験上、競売の落札価格の相場をイメージ出来ていたので落札価格同等程度で購入できたと推測しております。
 
任意売却の場合は債権額より安くは出来ないので、大幅な指値は難しいですがそれでも安く購入出来るチャンスがあります
 
 
その地域の一般売買価格や競売落札価格等頭に入っていることも大切です。
 
 
 
 
■外観・室内はどうだったのか?
任意売却物件の場合は競売物件と違い基本的に一般物件と同じで物件調査は可能です。
 
物件調査して購入できる点は大きなメリットです。
しっかり物件を確認できれば瑕疵担保責任免責でも比較的安心です。
 
 
この物件の場合は外壁塗装の状態は良好でしたが、室内はかなり荒れていました。
クロスが剥がされていたり、壁に穴・落書きなど生活の乱れが伺えました。
 
室内の状態が荒れていても、リフォーム費用は外壁塗装や雨漏り・シロアリ修繕などと比べると安く済みます。
 
室内を修繕すれば、すぐに賃貸できると確信しました。
 
 
賃貸開始してから1度も退去なく63,00円賃貸中です
 
 
はじめて購入する物件だったことを考えると、修繕費用もイメージが出来た点から判断して競売で購入するより良かったと今では感じております。
 
 
 
 
■まとめ
任意売却物件によって1号物件を安く購入出来た。
安く購入したいが、競売での購入は難しいと感じる方は任意売却物件の購入も検討するべき。
 
最後までコラムを読んでいただきありがとうございました。
ではまた、コラムで会いましょう。