こんにちは。税理士兼大家の鵜之沢巧です。

今日は返済期間についての個人的考え方を記載したいと思います。

投資初期は長期借入でキャッシュフローにこだわる

自分の持っている物件でもそうしていますが、投資初期は特にキャッシュフローにこだわるべきだと思います。

そのためには長期借入をすることが必要となります。

例えば30年等の長期借入をすると金利は高くなる傾向にあります。
しかし、初期の頃はそれでもいいのです。

不動産投資で一番困ることは資金繰りに詰まり、返済できなくなることです。
そして、それは金利が低いからといって返済期間を短くしてしまった場合によく起きます。

私だったら数％の金利など気にせず、長期借入をすることを選びます。
(但し借入ができる＝いい物件というわけではないので、物件選びを間違えないことは大事です)

確かに残債の減りは少ないのですが、キャッシュフローが出ているということは、バランスシート上でそのキャッシュフローは現金として資産となります。

そして不動産投資において現金があるというのはやはり強みとなります。

現金があれば柔軟に対応できる

長期借入をすると残債は多く残っているということになりますので、既存の物件に対する評価は悪くなるでしょう。

一方でその分キャッシュフローが出ており、現金が積み重なっています。

現金が多いと融資審査の際に有利となりますので、一概に長期借入をしているから(特に法定耐用年数越えの融資を受けているから)といって、次の融資で不利になるということではないと思います。

更に現金があれば、次の物件購入の際の自己資金として投入したり、規模の小さい物件を現金買いして、次の物件の担保とすることもできます。

多少違約金が発生するかもしれませんが、繰上返済したっていいのです。

現金があれば色々な選択肢が出てきます。
そして色々な選択肢が出てくるということは、短期借入をした場合と比べて規模を拡大しやすい、拡大のスピードが早いということです。

このように投資初期においてある程度のキャッシュフローと現金を確保するために長期借入をするのは悪いことではないと思います。