こんにちは、ガチョウ使いです。

前回のコラム、どうも反響がよくなかったようで・・・

残念です・・・(‘A`)

でも気分を切り替えて。今回は具体的なお話にさせていただきます。

 

物件のどこを見ていますか?

みなさんは物件を検討するときに、どこに注目しますか?

まずは、築年数とか利回りとかから検索を始めますか?

ちなみに楽待のトップの検索窓はこんな感じになっています。

 

まずは場所(立地)ですね。

それから物件種別

そして価格利回り

入口としてはこんな感じの方が多いという事なのだと思います。

さて、こうしてまずは荒く検索をかけて、まあまあ良さそうな物件が目に留まったとします。

その次は?

どこに注目しますか?

いろいろあると思いますが

物件の周辺情報も大切な検討要素の一つになると思います。

 

周辺情報はマーケティング

僕は物件の周辺情報という言葉を

その物件を取り巻く環境のこと

という意味で使っています。

 

その物件のある地域の人口はどれくらいなのか、

その駅にはどれくらいの乗降数があるのか、

その駅からの乗り換えで主要駅まではどれくらいの時間でいけるのか

などなど、築年数や修繕歴などの物件そのもの情報ではないものですね。

物件の検討にはこれらを大きな視野で見ておくことも必要だと思います。

それによりその物件に住む人はどれくらいいるのか、年齢層や想定年収などいろいろなことが推測できるようになります。

つまり、

物件の周辺情報を知ることは、マーケティングなんです。

 

周辺情報一覧

とはいえ、自分で周辺情報を集めるのはなかなか大変な作業です。

その物件の近くに住んでいるならまだしも、全然行ったこともないような土地の物件を検討する場合、雰囲気すらわかりません。

そこで不動産会社に頼ることになるのですが。

これがまた不動産会社によってどこまでの周辺情報をくれるかは大きく違いがあるんですよね。

ここで僕が「ああ、ここまで調べてくれると助かるな」と思った不動産会社の周辺情報の内容をご紹介します。

これは東京のある物件のために用意された周辺情報の資料に記載されていた項目の一覧です。

・区の情報

位置、歴史、これまで行われた主な再開発、住民層、ブランド力など。

・区の人口

2000年、2005年、2015年の人口の推移

・隣の区の人口

2000年、2005年、2015年の人口の推移

(この物件から一駅で隣の区に入るため)

・区の主な上場企業と就業人数

全26社で就業人数は13万人

・隣の区の上場企業と就業人数

全165社で就業人数は39万人

・近隣地域の大企業と就業人数

372社で76万人

・今度の再開発計画

隣の区、その他の近隣都市のものも含める

・交通

最寄り駅、乗降者数

・アクセス

最寄駅から主要駅までの時間を明記

・最寄駅から電車で20分圏内の企業一覧

駅別にそれぞれ4~5社を12駅分を記載

・最寄駅から電車で30分圏内の大学一覧

駅別にそれぞれ一校~二校を18駅分を記載

またそれぞれの大学の学生数も記載

・周辺店舗数

コンビニ、ドラッグストア、スーパー、ファーストフード、ラーメン店、和食、居酒屋、カフェ・喫茶店、美容室

のカテゴリーにわけてそれぞれ件数を記載

・周辺の24時間営業のコンビニ一覧

その物件からの徒歩時間とともに11店舗を記載

・周辺のスーパーマーケット一覧

それぞれの営業時間、その物件からの徒歩時間とともに4店舗を記載

・周辺のファミレス、ファーストフード店一覧

その物件からの徒歩時間とともに8店舗を記載

いかがですか?

これくらいの周辺情報がわかるとなんとなくその街のこと、そしてその街の物件の未来が想像できますよね。

 

情報を渡す不動産屋さん、渡さない不動産屋さん

僕もいろんな不動産屋さんから資料をいただきましたが、これくらいできていると「ああ、こちらの欲しい情報がわかってるんだな」と安心できます。

でもどこの不動産屋さんも顧客が欲しい情報くらいわかってるはずなんです。

なんでそれを渡さないんでしょうか。

それには二つの理由が考えられます。

一つ目の理由、面倒くさい。

「そんなの無くても気持ちで売れよ!」みたいな教育をしている不動産屋さん。

いまだに多いです。気持ちで買っちゃう人がいるのも良くないんですけどね。

二つ目の理由、顧客に余計な事を考えさせたくない。

情報が増えるというのは一見良いように思えるのですが、実は迷うポイントが増えるということでもあるんです。

例えば、乗降者数というポイントを与えてしまうと「そうか、乗降者数も確かに大切かもな。だとしたらここじゃなくて新宿がいいんじゃね?」とかなってしまうと困るんですよね。

ただ、この二つの理由、どちらも売る側の論理です。

不動産屋が売るのに都合のいい情報だけを与えるということは、けっこうありますからね。

要注意です。

 

遠慮はいりません。しっかり要求してみましょう。

ただ、買うのはこちら。

お金を出すのもこちら。

買ったあとの責任を負うのもこちら。

遠慮している場合じゃありませんよね。

買う側としては、ちゃんと不動産屋さんに情報を要求するべきだと思いますよ。

それでどこまでの情報を出せるかで相手を試すことができます。

僕は「この客に変な物件売ったらあとで面倒くさくなりそうだな」と考えさせるくらいがちょうどいいんだと思っています。

「この情報が欲しいんだけど」みたいに言うと、ホントにメチャクチャ面倒くさそうな顔をする営業マンいますから(笑)

良い営業マンさんで、そして物件に自信を持っているなら、よろこんで情報をくれるはずですよ。

ぜひ、お試しあれ。

 

それでは。